Affordable Housing Act: cosa cambia per affitti brevi e case

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha calato sul tavolo un provvedimento destinato a far discutere per anni: l’Affordable Housing Act. Un regolamento che, per la prima volta, prova a definire con un criterio univoco cosa sia un’area in “stress abitativo” e attribuisce agli Stati membri il potere di limitare gli affitti brevi. Bruxelles entra così a gamba tesa in una materia che finora era rimasta appannaggio delle politiche nazionali e locali.

Il meccanismo dell’articolo 5

Il cuore del regolamento sta nell’articolo 5. La norma affida alle “autorità competenti” di ogni Paese UE la facoltà di adottare misure restrittive sulle locazioni brevi, ma anche sull’acquisto o l’utilizzo di immobili non destinati ad abitazione principale. Tradotto: seconde case, investimenti immobiliari, appartamenti gestiti in stile Airbnb potrebbero finire nel mirino delle amministrazioni locali, con un ombrello giuridico europeo a coprire le loro decisioni.

Le condizioni che fanno scattare la stretta sono due, entrambe di natura statistica. La prima riguarda il rapporto tra il prezzo medio di transazione di un’abitazione e il reddito disponibile medio della popolazione dell’area: superata una determinata soglia, il territorio viene classificato come “stressato”. La seconda si lega alla dinamica dei canoni rispetto alla capacità di spesa dei residenti.

Chi decide cosa è “stress abitativo”

La definizione dei parametri numerici sarà oggetto di atti delegati successivi. Un dettaglio non trascurabile, perché è proprio nella soglia matematica che si gioca l’impatto reale del regolamento. Con un rapporto prezzo/reddito fissato basso, buona parte dei centri storici italiani, da Firenze a Venezia passando per Roma, Milano e Bologna, rientrerebbe automaticamente nella categoria a rischio.

La reazione italiana: Confedilizia sul piede di guerra

Il 16 settembre Confedilizia ha incontrato il Ministro del Turismo Daniela Santanchè e il Ministro Mazzi, ribadendo la totale contrarietà al provvedimento. L’associazione dei proprietari immobiliari parla di un attacco frontale alla proprietà privata e al diritto di disporre liberamente dei propri beni. La preoccupazione principale riguarda la possibilità che i Comuni, forti della copertura europea, adottino misure ancora più restrittive di quelle già introdotte negli ultimi due anni.

Il governo italiano, dal canto suo, si trova in una posizione delicata. Da un lato deve rispondere alle proteste dei residenti di città turistiche saturate dagli short rental, dall’altro non può ignorare gli interessi di un comparto, quello degli affitti brevi, che genera fatturato, occupazione e indotto turistico. La partita si giocherà in sede di Consiglio UE nei prossimi mesi.

Cosa rischia chi ha investito in seconde case

Il tema più caldo è quello degli investimenti già effettuati. Chi negli anni scorsi ha acquistato un bilocale in centro a Napoli o un trilocale in Salento per destinarlo alla locazione turistica, si trova ora davanti a uno scenario di incertezza. Il regolamento non è retroattivo nel senso stretto, ma le limitazioni future potrebbero comprimere sensibilmente la redditività attesa. Non a caso, già negli ultimi mesi il mercato delle compravendite di seconde case in zone turistiche mostra segnali di rallentamento.

Prima di qualsiasi decisione, chi possiede immobili in aree potenzialmente interessate dovrebbe verificare con precisione la situazione catastale del proprio patrimonio. Una visura catastale per codice fiscale permette di ottenere in pochi minuti l’elenco completo degli immobili intestati a una persona su tutto il territorio nazionale, un passaggio utile per fare il punto prima di ragionare su eventuali vendite o cambi di destinazione d’uso.

Gli effetti attesi sul mercato immobiliare

Gli analisti immobiliari si dividono. Una prima corrente ritiene che il regolamento, se applicato con soglie stringenti, potrebbe raffreddare i prezzi delle abitazioni nelle grandi città, riportando a galla immobili oggi congelati nel circuito degli affitti brevi. Una seconda corrente teme invece un effetto boomerang: gli investitori potrebbero spostarsi verso mercati emergenti, lasciando le aree centrali con un’offerta ridotta e un valore comunque elevato per via della scarsità.

Sul versante fiscale, il quadro italiano è già cambiato profondamente con la stretta sulla cedolare secca al 26% dal secondo immobile locato con contratto breve. Un ulteriore strato regolatorio europeo si andrebbe a sommare a un impianto normativo già complesso, dove convivono Codice Identificativo Nazionale, obblighi di comunicazione, limiti comunali e adempimenti fiscali specifici.

Le città italiane più esposte

Venezia ha già introdotto tetti sui giorni di locazione breve nel centro storico. Firenze ha bloccato nuove autorizzazioni per gli short rental in area UNESCO. Milano sta studiando misure analoghe. Con l’Affordable Housing Act, questi provvedimenti locali troverebbero una base giuridica europea difficile da contestare davanti ai tribunali amministrativi. Chi oggi impugna un divieto comunale sperando in un accoglimento del TAR, domani potrebbe trovarsi di fronte a un ostacolo insormontabile.

Cosa fare adesso

Il regolamento dovrà completare l’iter di approvazione tra Parlamento europeo e Consiglio, con tempi che difficilmente saranno inferiori ai dodici mesi. Nel frattempo, chi possiede immobili destinati ad affitto breve o sta valutando un investimento immobiliare ha tutto il tempo per informarsi e ragionare a mente fredda.

Il primo passo è conoscere esattamente cosa si possiede e in quale stato. Una visura catastale aggiornata chiarisce categoria, rendita e classamento dell’immobile, elementi che diventeranno cruciali nel momento in cui le autorità locali dovranno stabilire quali unità rientrano nelle limitazioni. Chi sta valutando un acquisto in area turistica dovrebbe inoltre verificare l’esistenza di ipoteche o vincoli tramite una visura ipotecaria sull’immobile, per evitare sorprese in un momento di mercato particolarmente incerto. La prudenza, oggi più che mai, si costruisce con l’informazione documentale.