Mutui casa, il tasso medio scende al 3,36%: il mercato riparte

Il 3,36%. È il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni a marzo 2026, secondo il rapporto mensile dell’ABI pubblicato in questi giorni. Otto punti base in meno rispetto a febbraio, quando il dato si era fermato al 3,44%. Una discesa che, sommata al calo registrato nei mesi precedenti, sta riaccendendo l’interesse di chi aveva rimandato l’acquisto della prima casa.

Cosa dice davvero il rapporto ABI di marzo 2026

I numeri vanno letti con attenzione. Il 3,36% di marzo 2026 resta sopra il 3,14% rilevato dodici mesi prima, quindi non siamo ancora tornati ai livelli della primavera 2025. Tuttavia, la traiettoria mensile è chiara: dopo i picchi del 2023 e del 2024, il costo del denaro per chi compra casa sta scendendo in modo costante.

L’Euribor a 3 mesi, parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile, si è attestato in media al 2,11% a marzo. In leggero rialzo rispetto al 2,01% di febbraio, ma molto distante dal 2,44% di marzo 2025. L’IRS a 10 anni, indice cardine per il tasso fisso, è invece salito al 2,96% dal 2,79% del mese precedente.

Variabile in pausa, fisso in primo piano

Il quadro che emerge è interessante. Mentre il variabile mostra una stabilizzazione, con l’Euribor che oscilla in una fascia ristretta, il tasso fisso continua a essere protagonista delle offerte bancarie. Ad aprile 2026 diversi istituti propongono mutui a tasso fisso con condizioni più accessibili rispetto ai mesi precedenti, complice anche la concorrenza tra banche per riconquistare quote di mercato.

Perché le compravendite si stanno rianimando

Il legame tra costo dei mutui e numero di compravendite è diretto. Quando la rata mensile scende anche solo di cinquanta o cento euro, intere fasce di acquirenti rientrano nei parametri di sostenibilità richiesti dalle banche. Pertanto, non sorprende che le agenzie immobiliari stiano segnalando un aumento delle richieste di sopralluogo nelle grandi città e nei centri di provincia più dinamici.

Vale la pena ricordare che il mercato immobiliare italiano aveva chiuso il 2024 con una flessione marcata delle transazioni residenziali. Il 2025 ha visto una ripresa graduale e il primo trimestre 2026, secondo le prime stime degli osservatori di settore, potrebbe segnare una crescita a doppia cifra rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il nodo delle verifiche prima dell’acquisto

Un mutuo più conveniente non basta. Chi compra casa oggi deve fare i conti con una burocrazia che, dal 2010 in poi, ha imposto controlli sempre più stringenti. La conformità catastale è il primo scoglio: il notaio non può rogitare se i dati catastali non corrispondono allo stato di fatto dell’immobile e alla planimetria depositata.

Per questo motivo, prima ancora di firmare il preliminare, conviene richiedere una visura catastale aggiornata e confrontarla con la planimetria depositata. Bastano pochi minuti per scoprire se ci sono difformità che potrebbero bloccare il rogito o, peggio, emergere solo dopo l’acquisto.

Tasso fisso o variabile? La domanda di sempre, in un contesto nuovo

Con un IRS a 10 anni al 2,96% e un Euribor a 3 mesi al 2,11%, lo spread tra fisso e variabile si è ridotto ma non è scomparso. Il variabile resta sulla carta più conveniente, però la prudenza spinge molte famiglie verso il fisso. Le ragioni sono comprensibili: dopo lo shock dei tassi del 2022-2023, nessuno vuole rivivere l’incubo delle rate raddoppiate da un trimestre all’altro.

Le offerte di aprile 2026 riflettono questa preferenza. Diversi istituti propongono fissi venticinquennali con TAEG ben sotto il 4%, soprattutto per chi ha un loan-to-value contenuto e un profilo reddituale solido. Per i giovani under 36, inoltre, restano attive le agevolazioni Consap che riducono ulteriormente l’esborso iniziale.

Attenzione però alle ipoteche pregresse

Quando si acquista da privati, soprattutto se l’immobile è stato a sua volta oggetto di mutuo da parte del venditore, è fondamentale verificare la situazione ipotecaria. Una visura ipotecaria sull’immobile permette di scoprire se sull’unità gravano ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli che il venditore non ha menzionato. È una verifica banale ma decisiva: ci sono casi di compromessi firmati senza sapere che sull’immobile pendeva un’ipoteca giudiziale di importo superiore al prezzo pattuito.

Cosa aspettarsi nei prossimi mesi

La BCE ha lasciato intendere, nelle ultime comunicazioni, che il ciclo di tagli dei tassi non è ancora concluso. Se le proiezioni si confermeranno, l’Euribor potrebbe scendere ulteriormente entro l’estate 2026, trascinando con sé anche il costo dei nuovi mutui variabili. Sul fisso il discorso è più complesso, perché l’IRS dipende anche dalle aspettative di lungo periodo sull’inflazione e dal contesto geopolitico.

In ogni caso, chi sta valutando un acquisto ha davanti una finestra interessante. Le condizioni non sono quelle del 2021, ma sono decisamente migliori rispetto al biennio nero 2023-2024. E con un mercato che torna a muoversi, anche la trattativa sul prezzo può tornare a essere più equilibrata di quanto non fosse nei mesi di stallo totale.

Cosa fare prima di firmare

Tre passaggi concreti prima di impegnarsi con una banca o con un venditore. Primo: richiedere la visura catastale dell’immobile e confrontarla con la planimetria, per escludere difformità. Secondo: ottenere una visura ipotecaria aggiornata, sia sull’immobile sia sul venditore, per verificare l’assenza di pesi e gravami. Terzo: confrontare almeno tre preventivi di mutuo, valutando non solo il TAN ma soprattutto il TAEG, che include tutte le spese accessorie.

Affrontare l’acquisto con i documenti giusti in mano cambia il rapporto di forza con tutti gli interlocutori, dal venditore al notaio fino alla banca. E in un mercato che si sta riaprendo, la differenza tra un buon affare e un pasticcio costoso passa spesso da una visura richiesta in tempo.