Affitti brevi 2026: aliquote progressive e nuova soglia d’impresa

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha riscritto le regole del gioco per chi mette a reddito immobili attraverso locazioni turistiche. Due le novità che stanno facendo discutere proprietari, property manager e commercialisti: un sistema di aliquote progressive in base al numero di alloggi gestiti e, soprattutto, l’abbassamento da quattro a due unità della soglia oltre la quale scatta la presunzione di attività d’impresa.

Un cambiamento silenzioso nei numeri ma dirompente negli effetti pratici. Chi finora gestiva tre o quattro appartamenti come persona fisica, con cedolare secca al 21%, si ritrova ora in una situazione radicalmente diversa. Vediamo cosa cambia concretamente e come organizzarsi.

Le nuove aliquote progressive: come funzionano

Il legislatore ha abbandonato l’idea di un’aliquota unica per tutti gli affitti brevi. Dal 1° gennaio 2026 la tassazione segue una scala crescente legata al numero di immobili concessi in locazione turistica nel corso dell’anno.

Nel dettaglio: il primo immobile resta tassato al 21%, il secondo sale al 26%, il terzo e il quarto arrivano al 30%. Oltre il quarto, come vedremo, il discorso cambia del tutto perché si esce dal regime della locazione occasionale.

La logica dichiarata è quella di scoraggiare la concentrazione di più unità nelle mani dello stesso soggetto e favorire un ritorno di parte del patrimonio residenziale al mercato delle locazioni ordinarie, tema particolarmente sentito nelle grandi città turistiche.

La soglia d’impresa scende da quattro a due

È qui che si concentra la vera portata della riforma. Fino al 31 dicembre 2025, la normativa considerava attività d’impresa la gestione di più di quattro unità immobiliari destinate a locazione breve. Dal 2026 la soglia scende drasticamente: già dal terzo immobile si presume l’esercizio di attività imprenditoriale.

Significa che chi possiede e affitta in modalità turistica tre o più alloggi non potrà più operare come privato. Dovrà aprire partita IVA, iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio, versare i contributi previdenziali, tenere una contabilità e assoggettare i proventi al regime fiscale ordinario o forfettario, con esclusione dalla cedolare secca.

Attenzione però: la presunzione riguarda gli immobili gestiti nel corso dell’anno solare, indipendentemente dal fatto che siano di proprietà, in comodato, in sublocazione o gestiti per conto terzi. Il perimetro è quindi molto più ampio di quanto sembri a prima vista.

Cosa comporta il passaggio a impresa

Aprire partita IVA per locazioni brevi non è un adempimento neutro. Comporta l’iscrizione alla gestione commercianti INPS, con contributi minimi che si aggirano sui 4.500 euro annui a prescindere dai ricavi effettivi. Richiede l’apertura di una posizione camerale, l’adozione della fatturazione elettronica e, nella maggior parte dei casi, il supporto continuativo di un commercialista.

Sul piano operativo, chi gestisce come impresa deve anche rispettare gli obblighi urbanistici e amministrativi previsti per le strutture ricettive extra-alberghiere, che variano da Regione a Regione: SCIA, requisiti tecnici, comunicazioni alla questura, imposta di soggiorno.

Verificare la propria posizione: cosa fare adesso

Il primo passo, per chiunque gestisca più di un immobile, è fare un inventario puntuale. Serve sapere con esattezza quante unità catastali si stanno affittando, chi ne è il titolare formale e come sono classificate al Catasto. Non è un dettaglio: la categoria catastale incide sulla legittimità stessa della destinazione a locazione turistica.

Una visura catastale per codice fiscale permette di ottenere in pochi minuti l’elenco completo degli immobili intestati a una persona su tutto il territorio nazionale. È lo strumento più rapido per capire se, sommando eventuali eredità, donazioni o acquisti recenti, si è superata la soglia critica delle due unità senza rendersene conto.

Chi invece gestisce immobili non propri, ad esempio in sublocazione o come property manager, dovrà tenere un registro accurato dei contratti attivi. La soglia si calcola infatti sul numero di alloggi effettivamente gestiti, non solo posseduti.

Ripensare la struttura: società o gestione familiare

Molti operatori stanno già valutando riorganizzazioni. Una delle strade più discusse è la ripartizione degli immobili tra più componenti del nucleo familiare, in modo che nessuno superi individualmente la soglia delle due unità. Soluzione lecita, purché sostanziale e non meramente cartolare: l’Agenzia delle Entrate ha già annunciato controlli mirati sulle intestazioni fittizie.

Un’altra opzione è il passaggio pianificato a una società, tipicamente una SRL, che gestisca l’intero portafoglio come attività ricettiva strutturata. Comporta costi di gestione maggiori ma consente di dedurre spese, ammortamenti e ristrutturazioni, oltre a offrire una separazione patrimoniale utile in caso di contenziosi con gli ospiti.

Per chi valuta partnership o acquisizioni di attività già avviate diventa fondamentale la due diligence preventiva. Un report aziendale completo permette di verificare bilanci, esposizioni e affidabilità della controparte prima di firmare qualsiasi accordo.

Il tema delle piattaforme e della trasparenza

Vale la pena ricordare che la riforma non tocca gli obblighi già in vigore per Airbnb, Booking e le altre piattaforme, che continuano ad agire come sostituti d’imposta trattenendo la cedolare alla fonte. Il calcolo delle nuove aliquote progressive, però, ricade sul contribuente in sede di dichiarazione: sarà lui a dover indicare quale immobile è il primo, il secondo, il terzo e così via.

Le piattaforme, dal canto loro, sono tenute a trasmettere all’Agenzia i dati di tutte le locazioni intermediate. Nascondere unità o frazionare artificialmente i ricavi è quindi non solo scorretto ma anche facilmente rilevabile con gli incroci telematici.

Cosa fare nelle prossime settimane

Se gestisci uno o due immobili in locazione breve, la novità principale è la nuova aliquota del 26% sul secondo alloggio: nessun obbligo nuovo, solo un peso fiscale maggiore da mettere in conto. Se invece sei già oltre la soglia delle due unità, o rischi di superarla nel 2026, conviene muoversi subito.

Fissa un appuntamento con il tuo commercialista, richiedi una visura catastale aggiornata per fotografare la situazione patrimoniale reale, valuta insieme se convenga aprire partita IVA, costituire una società o riorganizzare la titolarità degli immobili. Le scelte fatte nei primi mesi dell’anno peseranno sull’intera dichiarazione 2027. Meglio arrivarci con le idee chiare e i documenti in ordine.