Locazioni brevi 2026: scatta il limite dei due appartamenti
Marta possiede tre appartamenti in centro a Firenze e da qualche anno li affitta ai turisti tramite i portali online. Fino al 31 dicembre 2025 poteva gestirli tranquillamente come privato, applicando la cedolare secca al 21% sul primo e al 26% sugli altri. Dal 2026, però, la sua situazione cambia: o rinuncia a uno degli immobili, oppure si trova costretta ad aprire partita IVA e ad essere considerata imprenditrice a tutti gli effetti.
Il caso di Marta non è isolato. La Legge di bilancio 2026 (art. 1 comma 17 della L. 199/2025) ha ridotto drasticamente la soglia oltre la quale le locazioni brevi smettono di essere una semplice integrazione al reddito e diventano attività d’impresa. L’Agenzia delle Entrate, con l’aggiornamento di aprile 2026 della guida dedicata, ha chiarito come applicare le nuove regole.
Cosa cambia con la Legge 199/2025
La modifica è netta: il numero massimo di appartamenti che un singolo proprietario può destinare alla locazione breve senza essere considerato imprenditore passa da quattro a due per ogni periodo d’imposta. Oltre questa soglia scatta la presunzione di attività imprenditoriale, con tutte le conseguenze del caso: obbligo di partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio, tenuta della contabilità e applicazione dell’IVA sulle prestazioni.
Vale la pena ricordare che il conteggio si riferisce al singolo contribuente e comprende tutti gli immobili destinati a locazione breve nell’arco dell’anno, indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente affittati o solo messi a disposizione sui portali.
La definizione di locazione breve
Ricordiamo che rientrano nel regime i contratti di durata non superiore a trenta giorni, stipulati tra persone fisiche al di fuori di un’attività d’impresa. Possono includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, ma non servizi aggiuntivi come la colazione o la reception, che farebbero scivolare l’attività verso il regime alberghiero.
Chi è toccato davvero dalla stretta
La platea coinvolta è più ampia di quanto sembri. Secondo le stime del settore, in Italia oltre 200.000 proprietari hanno almeno un immobile sulle piattaforme di short rental, e una fetta significativa gestisce tre o quattro unità. Tutti costoro, dal 1° gennaio 2026, devono fare una scelta: ridurre il numero di appartamenti affittati oppure strutturarsi come imprenditori.
Attenzione però: la presunzione di imprenditorialità non è automatica al superamento della soglia, ma diventa molto difficile da superare. In pratica, chi gestisce tre o più appartamenti deve dimostrare di farlo in modo occasionale e non organizzato, cosa ardua quando ci sono contratti continuativi con piattaforme come Airbnb o Booking.
Gli adempimenti per chi supera la soglia
Passare da privato a imprenditore comporta una serie di oneri non banali. Serve aprire la partita IVA con un codice ATECO appropriato (tipicamente il 55.20.51 per gli affittacamere e case per vacanze), iscriversi al Registro delle Imprese e alla gestione previdenziale INPS commercianti, oltre a versare i contributi fissi annuali.
Sul fronte fiscale, l’attività viene tassata come reddito d’impresa e si applica l’IVA al 10% sulle locazioni turistiche. Non sarà più possibile usufruire della cedolare secca, che rappresentava uno dei principali vantaggi del regime precedente.
Per chi deve verificare la propria posizione catastale prima di prendere una decisione, consultare una visura catastale per codice fiscale permette di avere il quadro completo degli immobili intestati e della loro categoria, elemento fondamentale per capire quali unità rientrano nel conteggio.
Il ruolo degli intermediari e delle piattaforme
La guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate dedica ampio spazio agli obblighi di chi fa da tramite. Le piattaforme online e gli intermediari immobiliari restano sostituti d’imposta: trattengono la ritenuta del 21% (o del 26% sulle unità successive alla prima) e la versano all’Erario. Inoltre devono comunicare annualmente i dati dei contratti stipulati.
La novità è che gli intermediari dovranno verificare con maggiore attenzione il numero di immobili gestiti da ciascun locatore, anche attraverso incroci con altre piattaforme, per segnalare le situazioni a rischio di riqualificazione imprenditoriale.
Il Codice Identificativo Nazionale
Resta confermato l’obbligo del CIN, il Codice Identificativo Nazionale introdotto nel 2024, che deve essere esposto negli annunci e all’ingresso dell’immobile. Senza CIN le piattaforme non possono pubblicare l’annuncio, pena sanzioni fino a 8.000 euro.
Strategie per adeguarsi alle nuove regole
Chi oggi gestisce tre o quattro appartamenti ha sostanzialmente tre strade davanti. La prima è ridurre il numero di immobili affittati, magari passando alla locazione tradizionale a lungo termine per una parte del portafoglio: scelta che garantisce minori incassi ma anche meno rischi e burocrazia.
La seconda consiste nell’intestare alcuni immobili a familiari conviventi, ipotesi da valutare con attenzione perché comporta costi notarili, fiscali e possibili complicazioni patrimoniali. La terza, infine, è il salto alla gestione imprenditoriale: sensata per chi ha volumi significativi e vuole strutturarsi davvero, magari costituendo una società.
Prima di decidere, è utile verificare la situazione ipotecaria degli immobili e la loro esatta consistenza. Una visura ipotecaria su persona fisica permette di avere un quadro aggiornato di gravami e trascrizioni, elementi importanti quando si pianifica una riorganizzazione del patrimonio immobiliare.
Cosa fare adesso
Il primo passo è fare un censimento preciso degli immobili destinati ad affitto breve nell’anno, verificando categoria catastale e rendita. Poi conviene simulare l’impatto fiscale delle diverse opzioni con il proprio commercialista, tenendo conto non solo delle imposte dirette ma anche dei contributi INPS e dell’IVA.
Chi sta per acquistare un nuovo immobile da destinare a short rental dovrebbe pensarci due volte se ne possiede già due: il terzo farebbe scattare automaticamente la presunzione di impresa. Richiedere in anticipo una visura catastale dell’immobile target aiuta a valutare correttamente la situazione prima di firmare il preliminare, evitando sorprese sul fronte fiscale.
