Acconto IMU 2026: scadenza 16 giugno, chi paga e come calcolarlo

Il 16 giugno 2026 cade di martedì, e per milioni di proprietari italiani significa una sola cosa: appuntamento con la cassa per versare l’acconto IMU. Una scadenza che ogni anno genera dubbi, errori di calcolo e qualche brutta sorpresa, soprattutto per chi possiede immobili oltre alla prima casa o ha ereditato quote di fabbricati senza averne piena consapevolezza catastale.

La regola del 50% sulle aliquote 2025

L’acconto di giugno funziona secondo un meccanismo ormai consolidato: si versa il 50% dell’imposta annua, calcolato applicando le aliquote deliberate dal Comune per il 2025. Il conguaglio arriverà a dicembre, quando si dovrà tener conto delle eventuali variazioni introdotte per il 2026 dai singoli Comuni nelle delibere pubblicate sul portale del federalismo fiscale.

Questo significa che chi paga a giugno non sta versando un importo definitivo, ma una stima basata sul passato. A dicembre, con la seconda rata, si fanno i conti veri. Se le aliquote sono salite, si paga di più; se sono scese, il saldo sarà ridotto. In rari casi può emergere un credito, da gestire con la dichiarazione successiva.

Chi è soggetto passivo e chi no

La platea di chi deve pagare l’IMU è più ampia di quanto si pensi. Sono obbligati i proprietari di immobili situati in Italia, in proporzione alla quota di possesso risultante dai registri catastali. Accanto a loro, devono versare anche i titolari di diritti reali di godimento: usufruttuario, titolare del diritto di uso o abitazione, enfiteuta e superficiario.

Attenzione ad alcune situazioni particolari. Nel leasing immobiliare, il soggetto passivo non è la società di leasing proprietaria, bensì il locatario finanziario, dal momento della stipula del contratto fino alla riconsegna del bene. Nei casi di separazione o divorzio, paga il coniuge assegnatario della casa coniugale, anche quando non risulta proprietario in catasto: il diritto di abitazione assegnato dal giudice trasferisce su di lui l’obbligo tributario.

L’esenzione sull’abitazione principale e le eccezioni

La regola generale è nota: l’IMU non si paga sull’abitazione principale. Ma il diavolo si nasconde nei dettagli. L’esenzione vale solo per le abitazioni principali ordinarie, cioè quelle accatastate nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7. Restano escluse dall’esenzione le abitazioni di lusso censite in A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio), che pagano comunque con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro.

Vale la pena ricordare che per beneficiare dell’esenzione devono coincidere residenza anagrafica e dimora abituale del possessore e del suo nucleo familiare. Una recente giurisprudenza della Cassazione ha confermato che, in caso di coniugi con residenze diverse in Comuni differenti, l’esenzione spetta solo a un immobile, scelto dal contribuente.

Come si calcola l’imposta

Il calcolo dell’IMU parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per i coefficienti previsti per ciascuna categoria. Per le abitazioni il moltiplicatore è 160, per gli uffici A/10 è 80, per i negozi C/1 è 55, per i capannoni D è 65 (con eccezione del D/5 a 80). Sul valore così ottenuto si applica l’aliquota comunale.

Prima di procedere al versamento, conviene verificare che i dati catastali siano corretti e aggiornati. Una rendita errata, una categoria sbagliata o una variazione non recepita possono portare a pagare di più o, peggio, a esporsi a un accertamento futuro. Per controllare i propri dati basta richiedere una visura catastale aggiornata, oppure, se non si ricorda quali immobili si possiedono, una visura per codice fiscale che restituisce l’elenco completo dei beni intestati.

Casi che generano errori frequenti

Tre situazioni meritano attenzione particolare. La prima riguarda gli immobili ereditati: spesso gli eredi non sanno di essere diventati comproprietari di quote, e il mancato versamento espone a sanzioni con interessi. La seconda è quella delle pertinenze: garage, cantine e posti auto godono dell’esenzione solo se accatastati nelle categorie C/2, C/6 e C/7, e nel limite massimo di una per ciascuna categoria.

La terza riguarda gli immobili concessi in comodato gratuito a genitori o figli. La riduzione del 50% della base imponibile spetta solo a precise condizioni: contratto registrato, comodatario che usa l’immobile come abitazione principale, comodante che possiede al massimo un altro immobile abitativo nello stesso Comune e vi risiede. Una sola condizione mancante e l’agevolazione salta.

Come si versa

Il pagamento avviene tramite modello F24, indicando i codici tributo specifici (3912 per l’abitazione principale di lusso, 3918 per gli altri fabbricati, 3925 per la quota Stato sui D, e così via) e il codice catastale del Comune dove si trova l’immobile. È possibile anche utilizzare il bollettino postale dedicato o la piattaforma PagoPA per i Comuni che l’hanno attivata.

Chi possiede immobili in più Comuni deve versare separatamente per ciascuno, indicando il rispettivo codice. Un errore frequente è quello di concentrare tutto su un solo Comune: il versamento risulta formalmente irregolare e può generare sia un avviso bonario sul Comune destinatario sbagliato, sia un accertamento da quello rimasto a secco.

Cosa fare nei prossimi giorni

Il consiglio pratico è semplice: non aspettare la settimana della scadenza. Recuperate per tempo l’elenco degli immobili posseduti, verificate le rendite catastali aggiornate, controllate sul sito del Comune (o sul portale del federalismo fiscale) le aliquote 2025 deliberate, e procedete al calcolo dell’acconto. Se ci sono variazioni intervenute nel 2025, come acquisti, vendite, donazioni o successioni, ricordatevi che l’IMU si paga in proporzione ai mesi di possesso, contando per intero il mese in cui il possesso si è protratto per almeno 15 giorni.

Chi ha dubbi sulla titolarità di un immobile o teme di aver dimenticato qualche bene ereditato anni fa, può partire da una verifica catastale nazionale per avere il quadro completo prima di trovarsi davanti a un avviso di accertamento. Meglio spendere qualche minuto a giugno che gestire sanzioni e interessi due o tre anni dopo.