Donazioni immobiliari 2025: i dati del Notariato confermano la stabilità
Oltre 216.500 donazioni immobiliari nel 2025. Il numero, diffuso dal Consiglio Nazionale del Notariato attraverso i Dati Statistici Notarili, racconta un Paese che continua a fidarsi di uno strumento antico per risolvere un problema modernissimo: come trasferire la casa ai figli senza aspettare la successione.
La fotografia scattata dai notai italiani mostra un mercato in equilibrio. Rispetto alle 217.749 donazioni immobiliari del 2024, il calo è minimo, praticamente statistico. Lo stesso vale per i beni mobili, passati da 47.085 a 46.864 atti. Numeri che confermano una tendenza consolidata: la donazione resta il canale principale per pianificare in vita il passaggio generazionale.
Cosa dicono i numeri del 2025
Il dato più interessante riguarda la modalità con cui gli italiani decidono di donare. Nel 56,52% dei casi il fabbricato viene ceduto in piena proprietà, mentre il 16,32% degli atti riguarda la sola nuda proprietà. Una scelta, quest’ultima, che permette al donante di mantenere l’usufrutto e continuare a vivere nell’immobile o a percepirne i frutti fino alla morte.
La restante quota si divide tra donazioni di quote indivise, diritti di superficie e altre forme meno diffuse. Il quadro racconta famiglie che ragionano con attenzione, spesso su suggerimento del notaio, valutando l’impatto fiscale e patrimoniale di ogni opzione.
La geografia della donazione
La Campania guida la classifica per volumi assoluti con il 12,89% delle donazioni nazionali. Un dato che riflette sia il peso demografico sia una cultura familiare radicata nel trasferimento anticipato del patrimonio. Seguono Lombardia, Lazio e Sicilia, regioni dove il valore degli immobili e la numerosità delle famiglie giocano un ruolo determinante.
Discorso diverso se si guarda alla densità. Il Trentino-Alto Adige svetta con 961 donazioni ogni 100.000 abitanti, un valore quasi doppio rispetto alla media nazionale. Pesano qui le tradizioni successorie locali, il maso chiuso e una pianificazione patrimoniale storicamente più diffusa che nel resto d’Italia.
Perché donare invece di aspettare la successione
La scelta di donare in vita risponde a esigenze concrete. Innanzitutto la certezza: il donante decide chi riceve cosa, evitando conflitti tra eredi che spesso emergono solo dopo l’apertura del testamento. Poi c’è il tema fiscale, con franchigie oggi ancora relativamente generose che potrebbero cambiare in futuro.
Vale la pena ricordare che tra coniuge e figli la franchigia è di un milione di euro per ciascun beneficiario, con aliquota del 4% sulla parte eccedente. Per fratelli e sorelle scende a 100.000 euro con aliquota del 6%. Numeri che rendono la donazione uno strumento fiscalmente competitivo, soprattutto per patrimoni di valore medio.
Le verifiche prima dell’atto
Chi si prepara a donare o a ricevere un immobile deve muoversi con attenzione. Il notaio richiede una serie di controlli preliminari, dalla conformità catastale alla verifica delle iscrizioni pregiudizievoli. Un errore in questa fase può bloccare l’atto o, peggio, generare contenziosi anni dopo.
La visura catastale è il primo documento da consultare: serve a verificare l’esatta identificazione dell’immobile, la categoria, la rendita e l’intestazione attuale. Insieme alla planimetria catastale permette di controllare la corrispondenza tra stato di fatto e stato di diritto, requisito obbligatorio dal 2010 per la validità dell’atto.
Altrettanto importante è la visura ipotecaria sull’immobile, che rivela eventuali ipoteche, pignoramenti o trascrizioni che potrebbero compromettere il trasferimento. Un mutuo residuo, ad esempio, richiede accordi specifici con la banca prima di procedere alla donazione.
Il nodo della circolazione degli immobili donati
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la vendibilità successiva dell’immobile ricevuto in donazione. Fino a poco tempo fa, la presenza di una donazione nella storia dell’immobile rendeva difficile ottenere un mutuo dalla banca acquirente, per il timore dell’azione di riduzione da parte di eredi legittimari eventualmente lesi.
La riforma del 2024 ha semplificato la materia, riducendo i termini per l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti. Tuttavia le banche restano prudenti e chiedono spesso una visura catastale storica per ricostruire tutti i passaggi di proprietà. Prima di firmare, è sempre bene verificare la posizione ipotecaria completa.
Nuda proprietà e usufrutto
Il 16,32% delle donazioni riguarda la sola nuda proprietà. È una formula che tutela il donante: mantenere l’usufrutto significa continuare a utilizzare l’immobile o affittarlo, incassandone i canoni, fino alla morte. Alla scomparsa dell’usufruttuario, la piena proprietà si consolida automaticamente in capo al beneficiario, senza necessità di ulteriori atti.
Il vantaggio fiscale è concreto: il valore della nuda proprietà, calcolato in base all’età dell’usufruttuario secondo tabelle ministeriali, è inferiore a quello della piena proprietà. Questo riduce la base imponibile ai fini dell’imposta di donazione, rendendo l’operazione ancora più conveniente per patrimoni importanti.
Un mercato stabile che guarda al futuro
La sostanziale tenuta dei numeri del 2025 va letta in un contesto di attesa. Da mesi si parla di possibili revisioni delle franchigie e delle aliquote sulle successioni e donazioni, con ipotesi di aumento del prelievo che periodicamente rimbalzano nel dibattito politico. Molte famiglie stanno probabilmente valutando se accelerare il passaggio generazionale prima di eventuali modifiche.
I dati del Notariato, pur non evidenziando un boom, mostrano una domanda strutturale che non si esaurisce. Le donazioni non sono un’operazione impulsiva: richiedono ragionamento, consulenza professionale e verifiche documentali accurate. Il fatto che oltre 260.000 atti tra immobili e mobili siano stati stipulati in dodici mesi conferma quanto questo strumento sia radicato nella cultura patrimoniale italiana.
Cosa fare se stai pensando di donare
Il primo passo, prima ancora di contattare il notaio, è ricostruire con esattezza la situazione dell’immobile. Recupera la visura catastale aggiornata, la planimetria e verifica che non esistano difformità rispetto allo stato reale. Controlla poi la posizione ipotecaria per assicurarti che non ci siano gravami dimenticati o iscrizioni pregiudizievoli.
Se hai dubbi sul patrimonio complessivo, magari perché stai valutando una donazione a favore di più figli, può essere utile una visura catastale per codice fiscale che elenca tutti gli immobili intestati a una persona sul territorio nazionale. Solo con un quadro completo il notaio potrà consigliarti la formula più equilibrata per la tua famiglia.
