Report Catastale 2025: l’Italia sfiora gli 80 milioni di immobili

Oltre 79,5 milioni di unità immobiliari censite al 31 dicembre 2025. È la fotografia scattata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate nel Report Statistiche Catastali 2025, giunto alla diciannovesima edizione. Un numero che cresce ancora, seppur lentamente, e che racconta molto di come stiamo abitando il Paese.

L’incremento rispetto al 2024 è dello 0,6%. Sembra poco, ma tradotto in unità reali significa che il patrimonio immobiliare italiano continua ad espandersi, pur con ritmi lontani da quelli dei decenni passati. Il dato più interessante, però, non sta nella crescita complessiva, quanto nella composizione dello stock.

Cosa dice il Report OMI 2025

Il documento pubblicato dall’Agenzia delle Entrate si basa sui dati registrati nel Catasto Fabbricati alla fine dell’anno solare. Su un totale di 79.568.700 immobili censiti, le abitazioni rappresentano la fetta più consistente: 35,8 milioni di unità, quasi il 45% dell’intero patrimonio. Il resto si distribuisce tra pertinenze come box, cantine e soffitte, immobili strumentali, unità produttive e collettive.

A trainare il comparto residenziale sono soprattutto le abitazioni di categoria civile (A/2) ed economica (A/3), che insieme costituiscono la stragrande maggioranza del residenziale italiano. Un dato coerente con l’evoluzione urbanistica del dopoguerra e con la progressiva scomparsa delle categorie estreme.

La superficie media: 118 metri quadri

Uno dei numeri più significativi riguarda la dimensione media delle abitazioni italiane, che si attesta intorno ai 118 metri quadri. Un valore che nasconde però differenze abissali tra le categorie catastali. Si passa dai 58 mq delle abitazioni ultrapopolari (A/5), ormai residuali, fino ai 300 mq delle abitazioni signorili (A/1). In mezzo, tutto il ventaglio del vivere italiano.

Vale la pena ricordare che la superficie catastale non coincide con quella commerciale usata nelle compravendite. È un dato tecnico, ricavato secondo criteri fissati dal DPR 138/1998, che serve principalmente per il calcolo di tributi come la TARI. Chi vuole verificarla può richiedere una visura catastale aggiornata del proprio immobile.

Categorie catastali: chi cresce e chi arretra

Analizzando la distribuzione per categorie, emerge una tendenza chiara. Le abitazioni signorili e civili crescono in modo costante, mentre le categorie popolari e ultrapopolari si riducono anno dopo anno. Non è un fenomeno immobiliare in senso stretto, ma il risultato di ristrutturazioni, riclassamenti e nuove costruzioni che rispondono a standard abitativi più elevati.

Attenzione però: un cambio di categoria catastale non è mai neutro dal punto di vista fiscale. La rendita si aggiorna, e con essa cambiano IMU, imposte di registro in caso di acquisto, e valore ai fini successori. Chi ha ristrutturato negli ultimi anni farebbe bene a verificare la visura catastale storica per capire se le variazioni sono state correttamente registrate.

Il peso delle pertinenze

Un capitolo spesso sottovalutato riguarda le pertinenze. Box auto (C/6), cantine e soffitte (C/2), posti auto scoperti superano i 25 milioni di unità. Ogni abitazione italiana ha in media una pertinenza associata, e queste concorrono al patrimonio complessivo con un peso fiscale tutt’altro che marginale, specie ai fini IMU e TARI.

Immobili strumentali e produttivi

Il Report OMI non si limita al residenziale. Uffici (A/10), negozi (C/1), laboratori (C/3) e opifici (D/1) compongono un tessuto produttivo che nel 2025 mostra segnali contrastanti. I negozi continuano a diminuire, effetto ormai strutturale del commercio online e della trasformazione dei centri urbani. Crescono invece i capannoni logistici e gli immobili funzionali al settore terziario avanzato.

Per chi valuta operazioni immobiliari legate a immobili strumentali, o deve verificare la consistenza patrimoniale di una controparte commerciale, incrociare i dati catastali con quelli camerali resta un passaggio obbligato. Un report aziendale completo, unito alla verifica degli immobili intestati, offre un quadro affidabile prima di firmare qualsiasi accordo.

Distribuzione geografica: il Nord traina, ma non ovunque

La geografia del patrimonio immobiliare italiano conferma i divari storici. Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna concentrano da sole quasi un terzo dello stock nazionale in termini di valore. Il Sud tiene sul piano numerico, con un elevato numero di abitazioni non locate e seconde case, ma sconta rendite catastali mediamente più basse e una qualità edilizia più eterogenea.

Roma, Milano, Napoli e Torino restano le città con il maggior numero di unità immobiliari urbane. Nei piccoli comuni sotto i 5.000 abitanti si registra invece un fenomeno interessante: cresce la percentuale di abitazioni classificate come seconde case o non utilizzate, effetto dello spopolamento delle aree interne.

Perché questi dati contano per chi compra o vende

Un Report come quello dell’OMI non è materiale per soli addetti ai lavori. Chi si affaccia al mercato, come acquirente o venditore, dovrebbe conoscere il contesto in cui opera. Sapere che la propria abitazione rientra in una categoria in crescita o in contrazione aiuta a inquadrare correttamente il valore di mercato, ben oltre le stime dell’agente immobiliare.

Inoltre, con l’attenzione crescente del legislatore verso una revisione delle rendite catastali, tema ricorrente nelle agende politiche degli ultimi anni, avere sotto controllo la propria situazione catastale non è più rimandabile. Difformità tra stato di fatto e dati catastali possono bloccare compravendite, generare sanzioni e complicare successioni.

Cosa fare adesso

Se non hai mai controllato la scheda catastale del tuo immobile, o se l’ultima verifica risale a prima di una ristrutturazione, il momento giusto è ora. Bastano pochi minuti per estrarre una visura aggiornata e confrontarla con la reale consistenza dell’appartamento o del locale commerciale. Se emergono difformità sulla planimetria, sulla categoria o sulla rendita, meglio intervenire prima che sia un notaio, un erede o il Fisco a farlo notare. Un controllo periodico costa poco e previene problemi che, in fase di vendita o successione, possono trasformarsi in mesi di ritardi e migliaia di euro di sanzioni.