Affitti studenti 2025: stanze singole in calo, ma non a Roma e Firenze

Il 704 euro al mese di Milano fa ancora impressione, ma per la prima volta dopo anni di corsa al rialzo il dato arriva accompagnato da un segno meno. Il rapporto di Immobiliare.it Insights, pubblicato a ridosso dell’avvio del nuovo anno accademico, fotografa un mercato delle stanze per studenti che a livello nazionale segna una flessione del 6,2% su base annua. Un’inversione di tendenza che però non riguarda tutte le città universitarie allo stesso modo.

La fotografia nazionale: prezzi giù, ma offerta più magra

Il calo dei canoni è la notizia buona. Quella meno rassicurante riguarda la disponibilità: il numero di stanze offerte sul mercato è diminuito di circa il 15% rispetto allo stesso periodo del 2024. In pratica, chi cerca paga meno ma trova anche meno. Un equilibrio fragile, che riflette scelte diverse da parte dei proprietari: molti hanno spostato gli immobili verso locazioni brevi turistiche, altri hanno preferito contratti tradizionali a canone concordato.

Vale la pena ricordare che il segmento delle stanze singole per studenti resta uno dei più opachi del mercato immobiliare italiano, dove convivono contratti transitori regolari, subaffitti e situazioni irregolari. La flessione dei prezzi, tuttavia, indica che l’asticella dei rincari ha probabilmente raggiunto un tetto oltre il quale la domanda non riesce più a seguire.

Milano, Bologna, Firenze e Roma: quattro storie diverse

Milano rimane la piazza più cara d’Italia con 704 euro mensili di media per una stanza singola, ma perde il 3,8% in dodici mesi. Una correzione contenuta, che non cambia la sostanza: il capoluogo lombardo resta fuori portata per una fetta importante di studenti fuori sede.

Bologna registra la flessione più marcata tra le grandi città universitarie, con un -7,5% che avvicina il capoluogo emiliano a soglie più sostenibili dopo anni di tensioni e proteste degli studenti sotto le finestre della Regione. Firenze va in controtendenza, con un +3,3% che consolida il secondo posto nella classifica dei canoni più elevati, spinta dalla pressione del turismo sugli immobili del centro storico.

Roma è il caso più singolare. Nella capitale il canone medio per una singola è salito a 615 euro, con un incremento del 7% in un anno. Un dato che porta la città al terzo posto assoluto, dietro solo a Milano e Firenze, e che segnala come la domanda universitaria romana continui a incontrare un’offerta insufficiente.

Cosa succede dietro i numeri

La riduzione dell’offerta pesa in modo particolare nelle città dove il tessuto immobiliare è già saturo. A Firenze e Roma la concorrenza degli affitti turistici brevi ha eroso il numero di appartamenti destinati agli studenti, mentre a Milano e Bologna sembrano iniziare a produrre effetti sia i nuovi studentati privati sia le politiche di calmierazione avviate dagli atenei.

Attenzione però a leggere questi dati come una svolta definitiva. Il -6,2% nazionale arriva dopo aumenti a doppia cifra registrati tra il 2022 e il 2024. In termini reali, i canoni restano molto più alti rispetto al periodo pre-pandemia. Per uno studente fuori sede il costo dell’alloggio continua a rappresentare la voce di spesa più pesante, spesso superiore alle tasse universitarie.

Contratti transitori e verifiche prima di firmare

Chi sta per firmare un contratto di locazione per una stanza singola dovrebbe conoscere qualche accortezza pratica. Il contratto transitorio per studenti universitari, disciplinato dalla legge 431/1998, ha una durata compresa tra sei e trentasei mesi e prevede canoni definiti dagli accordi territoriali. Non tutti i proprietari lo utilizzano correttamente, e capita spesso di trovare contratti spacciati per transitori ma privi dei requisiti formali richiesti.

Prima di versare caparre o firmare, è buona norma verificare che l’immobile sia effettivamente nella disponibilità di chi lo sta affittando. Una visura catastale permette di confermare l’intestazione dell’immobile e la categoria catastale, elemento non secondario visto che una stanza in un immobile accatastato come A/10 o C/1 non può essere legittimamente destinata ad uso abitativo. Per un controllo più approfondito, la visura ipotecaria sull’immobile consente di verificare l’assenza di pignoramenti o procedure esecutive in corso, situazioni che potrebbero mettere a rischio la continuità del contratto.

Il ruolo degli studentati e le prospettive

Il Piano nazionale di ripresa e resilienza ha destinato risorse importanti alla realizzazione di nuovi posti letto per studenti universitari. L’obiettivo dichiarato è arrivare a oltre 60.000 nuovi posti entro il 2026, ma i ritardi accumulati rendono la scadenza sempre più difficile da rispettare. Nel frattempo, il mercato privato continua a fare da ammortizzatore, con tutti i limiti che questo comporta in termini di prezzi e trasparenza.

Le proteste delle tende, esplose nel 2023 davanti agli atenei di mezza Italia, hanno spinto il tema in cima all’agenda politica. Da allora sono stati introdotti fondi per il contributo affitto e potenziati i bandi regionali per il diritto allo studio. La flessione dei prezzi registrata oggi è probabilmente anche una conseguenza indiretta di questa maggiore attenzione, oltre che dell’aumento dell’offerta strutturata di studentati privati in alcune città.

Consigli pratici per settembre

Chi si trova a cercare una stanza in queste settimane farebbe bene a partire subito, considerando che l’offerta si è ridotta. Meglio diffidare degli annunci con prezzi troppo bassi rispetto alla media di zona: spesso nascondono richieste di caparre irregolari o immobili non a norma. Il canone concordato, quando applicato correttamente, dà diritto a benefici fiscali sia per il proprietario sia per l’inquilino.

Prima di firmare qualsiasi contratto, richiedere una visura catastale dell’immobile costa poco e permette di evitare sorprese. Verificare che chi affitta sia effettivamente il proprietario, controllare la conformità catastale e assicurarsi che l’unità sia effettivamente destinata a uso abitativo sono passaggi banali ma spesso trascurati, che possono fare la differenza tra un anno accademico sereno e una serie di problemi da gestire lontano da casa.