Immobiliare non residenziale in crescita: +2,6% nel secondo trimestre 2026

I numeri parlano chiaro: nel secondo trimestre 2026 il mercato immobiliare non residenziale italiano ha registrato oltre 66.000 compravendite, segnando un +2,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e un +13,4% congiunturale sul trimestre precedente. Un segnale che consolida la ripresa di un comparto rimasto a lungo nell’ombra del residenziale ma che oggi torna al centro delle strategie di investimento.

Chi traina la ripresa

Il dato aggregato nasconde dinamiche interessanti. A tirare la volata sono i negozi e i laboratori, cresciuti del 5,7% su base annua, seguiti a ruota da depositi e autorimesse (+5,2%). Il comparto terziario commerciale nel suo insieme mette a segno un solido +4,7% sul 2025, mentre il settore produttivo torna in territorio positivo con un incremento di quasi tre punti percentuali.

In controtendenza, come ormai da diversi trimestri, gli uffici: le compravendite calano dello 0,6%, un dato lieve ma sintomatico di una trasformazione profonda nel modo di concepire gli spazi di lavoro. Lo smart working, la razionalizzazione delle superfici da parte delle grandi aziende e la rigidità dei canoni nelle location prime stanno ridisegnando la domanda.

Retail di strada e logistica: i due motori

La crescita dei negozi non e casuale. Dopo anni difficili, il commercio di prossimità ha ritrovato attrattività grazie a una domanda dei consumatori che premia sempre più le catene di quartiere, il food and beverage e i format esperienziali. Le vie dello shopping delle città medio-grandi tornano a essere target di investimento, con rendimenti lordi che in molti casi superano il 6%.

Sul fronte della logistica, la corsa di depositi e autorimesse riflette la maturità raggiunta dall’e-commerce e dalla distribuzione dell’ultimo miglio. I capannoni logistici periurbani, gli hub di smistamento e le autorimesse dedicate alle flotte per consegne rappresentano un segmento in cui investitori istituzionali e piccoli operatori privati stanno riversando capitali.

Il produttivo torna a respirare

Il ritorno alla crescita del segmento produttivo, pur contenuto, e forse la sorpresa più significativa. Dopo anni di stagnazione legata alla contrazione manifatturiera e all’aumento dei costi energetici, i capannoni industriali riacquistano interesse. Pesano il fenomeno del reshoring, gli incentivi legati a Industria 5.0 e la richiesta di spazi adeguati alle nuove tecnologie produttive.

Attenzione però: non tutte le aree geografiche corrono alla stessa velocità. Il Nord-Est e alcune province lombarde guidano la ripresa, mentre parti del Centro-Sud faticano a intercettare la domanda. Chi valuta un investimento produttivo deve considerare con attenzione la localizzazione, l’accessibilità infrastrutturale e la classe energetica dell’immobile.

Uffici: una crisi strutturale o una pausa?

Il calo dello 0,6% nel segmento uffici merita un approfondimento. Non si tratta di un crollo, ma di una flessione che si somma a trend precedenti. Le grandi metropoli assistono a una polarizzazione: da un lato gli spazi di alta qualità in posizioni centrali, con certificazioni energetiche elevate e servizi integrati, che mantengono valori e trovano acquirenti; dall’altro il vasto stock di uffici obsoleti in aree secondarie, sempre più difficile da collocare.

Molti proprietari stanno valutando la riconversione, sia verso il residenziale sia verso destinazioni miste. Un’operazione che richiede pero un’analisi tecnica accurata, a partire dalla verifica catastale della categoria e delle destinazioni consentite dal PRG comunale.

Cosa significa per chi compra o investe

In un mercato in movimento, la due diligence documentale diventa cruciale. Prima di firmare un preliminare per un negozio, un capannone o un ufficio, e indispensabile verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. Una visura catastale aggiornata permette di controllare categoria, rendita, superficie e intestazione, elementi che incidono direttamente sul valore di mercato e sulla tassazione.

Per gli investimenti in immobili strumentali destinati ad attività imprenditoriali, e altrettanto importante verificare la situazione ipotecaria. Una visura ipotecaria sull’immobile rivela eventuali iscrizioni pregiudizievoli, mutui in essere, pignoramenti o trascrizioni che potrebbero compromettere la libera disponibilità del bene.

Attenzione alla controparte commerciale

Quando l’acquirente o il venditore e un’impresa, il quadro si complica ulteriormente. Verificare l’affidabilità della controparte non e un optional. Un report aziendale completo consente di analizzare la struttura societaria, i bilanci depositati, la presenza di procedure concorsuali in corso e l’eventuale storico di protesti o pregiudizievoli.

Vale la pena ricordare che nel settore commerciale e produttivo molte compravendite avvengono tra società, spesso con formule complesse come cessioni di quote, conferimenti o affitti d’azienda con opzione di acquisto. Ogni operazione richiede controlli documentali specifici, e sottovalutarli può costare caro.

Uno sguardo ai prossimi mesi

Le previsioni per la seconda parte del 2026 restano caute ma sostanzialmente positive. La stabilizzazione dei tassi di interesse, il ritorno di capitali esteri sul mercato italiano e l’interesse crescente dei fondi immobiliari per il segmento retail e logistica lasciano intravedere ulteriori margini di crescita. Il segmento uffici, invece, richiederà tempo e probabilmente interventi di riqualificazione dello stock esistente.

Per chi sta valutando un’operazione in questo scenario dinamico, il consiglio pratico e uno solo: non fermarsi al prezzo. Prima di firmare qualsiasi documento, richiedere le visure catastali, ipotecarie e camerali della controparte serve a evitare sorprese e a negoziare con cognizione di causa. Bastano poche ore e un investimento minimo per proteggere operazioni che spesso valgono centinaia di migliaia di euro.