OMI secondo trimestre 2026: il mercato residenziale rallenta ma il nuovo corre

Oltre 201 mila abitazioni compravendute in tre mesi, ma la crescita si ferma allo 0,1%. I numeri diffusi dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate raccontano un secondo trimestre 2026 in cui il residenziale italiano tira il freno, mentre a sorpresa il segmento delle nuove costruzioni mette a segno un balzo del 15,6%. Un dato che, letto insieme al calo dello 0,8% dell’usato, disegna un mercato in trasformazione più che in vera ripartenza.

I numeri del trimestre: una sostanziale stabilità

Il quadro nazionale mostra un mercato residenziale che tiene, senza però offrire segnali di reale accelerazione. Le 201 mila abitazioni scambiate tra aprile e giugno rappresentano appena mille unità in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Un incremento talmente contenuto da configurarsi, di fatto, come una stagnazione tecnica dopo i cali marcati registrati nel biennio precedente.

La lettura per area geografica aggiunge qualche sfumatura. Il Nord-Ovest cresce dello 0,4%, il Sud segna un +0,6%, mentre il Centro va in controtendenza con una flessione dello 0,7%. Numeri modesti, che confermano quanto il ciclo immobiliare stia procedendo a velocità differenti tra le diverse aree del Paese.

Perché il Centro arretra

La contrazione del Centro merita attenzione. Roma, che da sola pesa in modo significativo sul dato dell’area, sconta un mercato dove i prezzi hanno tenuto ma le condizioni di finanziamento restano complesse per gli acquirenti medi. In città come Firenze, invece, il tema affitti brevi continua a spingere una domanda specifica che non sempre si traduce in atti notarili tradizionali.

Il vero segnale: le nuove costruzioni corrono

Il dato più interessante dell’intero rapporto OMI riguarda il segmento delle abitazioni di nuova costruzione. Un +15,6% tendenziale che porta la quota del nuovo sul totale compravenduto al 6,4%. Non una cifra enorme in termini assoluti, ma un’inversione di tendenza rispetto agli ultimi anni, quando il nuovo faticava a trovare acquirenti a causa dei prezzi al metro quadro sensibilmente più alti dell’usato.

Come si spiega questo scarto? Diversi fattori concorrono. Da un lato, i requisiti energetici imposti dalla direttiva europea Case Green rendono il nuovo strutturalmente più appetibile per chi cerca un immobile già in classe A. Dall’altro, il rallentamento dei cantieri negli anni post-pandemia ha creato una domanda repressa che ora, con l’assestamento dei costi delle materie prime, torna a manifestarsi.

L’usato in leggera flessione

Speculare al boom del nuovo, il calo dello 0,8% delle compravendite di abitazioni esistenti. Un segnale che va interpretato con cautela: gli immobili usati continuano a rappresentare oltre il 93% del mercato e la contrazione, in termini assoluti, è contenuta. Tuttavia, il gap qualitativo tra vecchio e nuovo pesa sulle scelte di chi acquista, soprattutto quando parliamo di prima casa.

Cosa significa per chi compra o vende oggi

In un mercato che si muove poco ma cambia composizione, le verifiche preliminari diventano ancora più determinanti. Chi si affaccia all’acquisto di un immobile usato, in particolare, si trova spesso di fronte a situazioni catastali non perfettamente allineate: rendite datate, difformità planimetriche mai sanate, categorie che non riflettono più lo stato dei luoghi.

La prima verifica da fare, prima ancora di sedersi al tavolo per trattare, riguarda proprio i dati catastali. Una visura catastale aggiornata permette di conoscere subito rendita, categoria, classe e intestatari. Se il venditore risulta ancora essere un soggetto diverso da chi propone l’immobile, o se emergono più intestatari non menzionati, meglio approfondire prima di firmare qualsiasi proposta.

Attenzione alla conformità

Dal 2010 la conformità catastale è condizione essenziale per la validità dell’atto di compravendita. Il notaio verifica che lo stato di fatto corrisponda alla planimetria depositata. Un controllo preventivo con la planimetria catastale aggiornata evita brutte sorprese in sede di rogito, soprattutto per gli immobili più datati dove interventi non dichiarati sono all’ordine del giorno.

Chi acquista da un privato dovrebbe anche verificare l’esistenza di eventuali ipoteche o pignoramenti sull’immobile. La visura ipotecaria sull’immobile restituisce il quadro delle formalità pregiudizievoli iscritte in Conservatoria e rappresenta un tassello che nessun acquirente prudente dovrebbe saltare.

Il non residenziale e i terreni

Il rapporto OMI copre anche gli altri comparti. Il settore non residenziale mostra dinamiche differenti, con il segmento produttivo che risente ancora dell’incertezza sui costi energetici e quello commerciale in via di riposizionamento dopo la crisi del retail fisico. Il mercato dei terreni, invece, resta un segmento più tecnico, legato spesso a operazioni di sviluppo o a passaggi ereditari, dove la componente speculativa è marginale.

Per chi opera professionalmente, o per chi sta valutando investimenti in immobili strumentali, disporre di un quadro documentale completo diventa parte integrante della due diligence. Verificare la storia catastale di un capannone o di un negozio, controllare le variazioni intervenute negli anni tramite una visura catastale storica, permette di ricostruire con precisione le trasformazioni subite dall’immobile.

Uno sguardo alla seconda metà del 2026

I dati OMI sono per definizione fotografici. Guardano al passato e non dicono cosa accadrà nei prossimi mesi. Tuttavia, alcuni segnali possono aiutare a leggere il trimestre in corso. Il costo del denaro resta il fattore decisivo: la politica monetaria della BCE, con i tassi in graduale discesa, sta iniziando a riflettersi sulle condizioni offerte dagli istituti di credito, con qualche riduzione sui mutui a tasso fisso.

Se il trend proseguirà, il terzo e quarto trimestre potrebbero mostrare numeri più vivaci, soprattutto sul fronte della prima casa acquistata da under 36, dove le agevolazioni fiscali continuano a rappresentare un incentivo concreto. Molto dipenderà anche dalla capacità del comparto delle costruzioni di consegnare in tempi ragionevoli le abitazioni che oggi risultano appetibili sulla carta.

Cosa fare in concreto

Se stai valutando un acquisto nei prossimi mesi, il consiglio pratico è muoverti con anticipo sulle verifiche documentali. Prima di formulare una proposta di acquisto, richiedi visura catastale, planimetria e visura ipotecaria sull’immobile. Sono controlli rapidi, dai costi contenuti, che ti mettono al riparo da sorprese e ti danno anche una leva negoziale in più: conoscere lo stato reale dell’immobile significa poter trattare il prezzo su basi concrete. Se invece vendi, arrivare al tavolo con la documentazione già in ordine accelera la trattativa e riduce il rischio di ripensamenti da parte dell’acquirente.