Superbonus e controlli catastali: il Fisco allarga il raggio

Quasi un proprietario su due, tra chi ha beneficiato del Superbonus, non ha mai aggiornato la rendita catastale del proprio immobile dopo i lavori. Il dato emerge dalle prime elaborazioni dell’Agenzia delle Entrate e ha innescato un piano di controlli che si estenderà su tre anni, con un crescendo evidente: 20.000 comunicazioni nel 2026, 40.000 nel 2027 e 60.000 nel 2028.

La novità, però, non riguarda solo il numero delle verifiche. Riguarda soprattutto la loro profondità. L’Amministrazione finanziaria ha chiarito che il controllo non si limiterà alla variazione di rendita conseguente agli interventi agevolati, ma potrà ricostruire l’intera storia catastale dell’unità immobiliare.

Cosa prevede la normativa di riferimento

I commi 86 e 87 dell’articolo 1 della legge n. 213/2023 hanno introdotto un meccanismo specifico: l’Agenzia delle Entrate è tenuta a verificare se gli interventi agevolati con il Superbonus abbiano comportato un incremento di valore tale da rendere obbligatoria una variazione catastale ai sensi del DM 701/1994. In caso affermativo, scatta l’invito a presentare la dichiarazione di variazione.

Fin qui, il perimetro sembrerebbe circoscritto. Tuttavia, la prassi operativa che si sta consolidando è diversa. Quando l’ufficio apre il fascicolo per controllare la rendita post-lavori, esamina anche tutto il resto: difformità planimetriche, frazionamenti pregressi, fusioni mai dichiarate, cambi di destinazione d’uso non comunicati.

Perché il controllo si estende all’intera posizione catastale

La logica è semplice. Per stabilire se la rendita debba salire dopo gli interventi, il funzionario deve confrontare lo stato attuale con quello dichiarato in catasto. Se nel fare questo confronto emergono anomalie preesistenti, l’ufficio non può ignorarle: ha l’obbligo di procedere comunque.

Vale la pena ricordare che il Superbonus, nella sua versione 110%, ha riguardato spesso interventi pesanti: cappotti termici, sostituzione di impianti, demolizioni e ricostruzioni nei casi più estremi. Lavori che in molti casi avrebbero richiesto, già di per sé, una variazione catastale anche al netto dell’incremento di rendita.

Le situazioni più rischiose

Le anomalie che gli uffici stanno intercettando con maggiore frequenza riguardano tre tipologie. Primo, gli ampliamenti volumetrici non dichiarati, magari realizzati anni prima del Superbonus e mai sanati a livello catastale. Secondo, i frazionamenti di unità abitative in più appartamenti, operazione comune nelle ristrutturazioni profonde. Terzo, i cambi di categoria, ad esempio da C/2 (magazzino) ad A/3 (abitazione) per recuperi di sottotetti o seminterrati.

In tutti questi casi, l’eventuale recupero a tassazione non si ferma agli ultimi anni: la rendita aggiornata produce effetti sia sull’IMU che sull’IRPEF, e l’Agenzia può contestare le annualità ancora accertabili.

Cosa succede se emergono irregolarità sul Superbonus stesso

Il punto più delicato è un altro. Se, ricostruendo il fascicolo catastale, l’ufficio rileva che le unità immobiliari considerate ai fini del Superbonus erano diverse da quelle effettivamente esistenti, le conseguenze possono essere molto pesanti. Pensiamo al caso classico: un edificio dichiarato come bifamiliare per beneficiare del 110% ordinario, ma in realtà composto da un’unica unità o da più di due.

In situazioni del genere si apre la strada al recupero integrale dell’agevolazione, con sanzioni e interessi. Non si tratta più di un semplice aggiornamento di rendita, ma di un disconoscimento del beneficio fiscale.

Come prepararsi al controllo

La prima cosa da fare, per chi ha beneficiato del Superbonus o sta valutando di vendere un immobile ristrutturato, è verificare la situazione catastale aggiornata. Una visura catastale permette di controllare categoria, classe, consistenza e rendita attribuita, mentre la planimetria catastale consente di confrontare lo stato di fatto con quello depositato.

Se l’immobile risulta intestato a più soggetti o se si vuole avere il quadro completo del patrimonio di una persona, la visura catastale per codice fiscale offre l’elenco di tutte le proprietà su scala nazionale. Per le situazioni più complesse, dove serve ricostruire la cronologia delle variazioni, la visura catastale storica mostra tutti i passaggi e gli aggiornamenti effettuati nel tempo.

Il ruolo del tecnico abilitato

Una volta verificata la posizione, se emergono discrepanze l’aggiornamento va presentato tramite un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) attraverso la procedura DOCFA. Il consiglio è di muoversi prima di ricevere la comunicazione dall’Agenzia: la dichiarazione spontanea consente di accedere al ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte rispetto al recupero d’ufficio.

Attenzione però a un aspetto pratico: il calendario dei controlli prevede oltre 120.000 comunicazioni complessive entro il 2028. Significa che, statisticamente, una buona parte degli immobili che hanno beneficiato del Superbonus finirà sotto la lente. Aspettare e sperare di non essere selezionati è una strategia con margini di errore sempre più ridotti.

L’impatto sul mercato immobiliare

C’è poi una conseguenza meno discussa ma molto concreta: l’effetto sulle compravendite. Dal 2010 il notaio è tenuto a verificare la conformità catastale prima del rogito. Se l’immobile presenta anomalie, l’atto non si può fare. Chi compra una casa ristrutturata con il Superbonus dovrebbe pertanto pretendere, oltre alle certificazioni energetiche e di conformità impiantistica, anche un controllo aggiornato della posizione catastale.

Allo stesso modo, chi vende ha tutto l’interesse a sistemare eventuali pendenze prima di mettere l’immobile sul mercato: una difformità scoperta dal notaio durante le verifiche preliminari può bloccare la trattativa o costringere a rinegoziare il prezzo.

Cosa fare adesso

Il suggerimento operativo è chiaro. Se hai usufruito del Superbonus, anche solo per interventi parziali, recupera la documentazione tecnica dei lavori e confrontala con la situazione catastale attuale. Verifica che planimetria, categoria, classe e consistenza corrispondano allo stato dei luoghi. Se noti differenze, anche minime, parla con un tecnico per valutare se serva una variazione DOCFA.

Muoversi adesso costa meno che attendere la comunicazione dell’Agenzia. E, soprattutto, evita il rischio peggiore: scoprire una difformità nel momento meno opportuno, magari davanti al notaio o durante una verifica fiscale già avviata.