Prima casa: via libera al secondo acquisto nello stesso comune

La Risposta n. 117 del 4 giugno 2026 dell’Agenzia delle Entrate ribalta un orientamento che durava da anni. Chi possiede già un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa può comprarne una seconda nello stesso comune, beneficiando ancora una volta delle stesse agevolazioni fiscali. Una svolta che riguarda migliaia di proprietari intenzionati ad ampliare lo spazio abitativo senza dover vendere il vecchio appartamento.

Cosa dice davvero la Risposta n. 117/2026

Fino a oggi l’Agenzia aveva sempre interpretato in modo restrittivo l’articolo 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al DPR 131/1986. La regola tradizionale era nota a tutti: non si poteva essere titolari di un’altra abitazione nello stesso comune al momento dell’acquisto agevolato. Tradotto: prima casa una sola volta per territorio comunale, salvo casi particolari.

Il chiarimento del 4 giugno apre invece una breccia significativa. Il contribuente può accedere nuovamente alle agevolazioni anche se già proprietario di un immobile prima casa nello stesso comune, a condizione che il nuovo acquisto risponda a una concreta esigenza abitativa, tipicamente l’ampliamento dell’unità esistente attraverso l’acquisizione di un’unità contigua o vicina.

Il presupposto dell’esigenza abitativa

L’Agenzia non concede un via libera generalizzato. Il punto centrale è che il secondo acquisto deve integrarsi con il primo, formando di fatto un’unica unità funzionale o comunque rispondendo a un bisogno abitativo reale del nucleo familiare. Pertanto, chi pensa di sfruttare il chiarimento per acquistare un secondo immobile da mettere a reddito troverà la strada sbarrata.

Le conseguenze pratiche per chi compra

L’impatto economico non è trascurabile. Con le agevolazioni prima casa, l’imposta di registro scende dal 9% al 2% sul valore catastale, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna. Su un immobile con rendita rivalutata che porta a un valore catastale di 100.000 euro, il risparmio supera facilmente i 7.000 euro.

Vale la pena ricordare che prima di procedere è indispensabile verificare la situazione catastale del nuovo immobile e la corrispondenza tra stato di fatto e dati censuari. Una visura catastale aggiornata permette di controllare categoria, rendita e intestazioni, evitando sorprese in sede di rogito.

Attenzione alle verifiche del notaio

Il notaio chiederà documentazione precisa per dimostrare il presupposto dell’esigenza abitativa. In molti casi sarà necessario produrre planimetrie catastali di entrambe le unità per dimostrare la contiguità o la vicinanza funzionale. Inoltre, la verifica delle ipoteche sul nuovo immobile resta un passaggio imprescindibile prima di firmare il preliminare.

Risposta n. 116/2026: novità sulle successioni d’azienda

Sempre il 4 giugno l’Agenzia ha pubblicato la Risposta n. 116, che estende i criteri di esenzione dall’imposta di successione previsti dall’articolo 3, comma 4-ter del D.Lgs. 346/1990. Il chiarimento riguarda i trasferimenti di quote sociali in caso di successione o donazione, settore in cui la prassi era diventata particolarmente rigida negli ultimi anni.

L’esenzione, come noto, si applica quando gli eredi proseguono l’esercizio dell’attività d’impresa o detengono il controllo della società per almeno cinque anni dalla data del trasferimento. La novità interpretativa amplia il perimetro applicativo, includendo casistiche che in passato venivano escluse, in particolare per quote di minoranza che concorrono comunque a formare un pacchetto di controllo.

Cosa cambia per gli eredi di partecipazioni societarie

Chi eredita quote di una SRL o di una SPA familiare può ora valutare con maggiore serenità il regime di esenzione, anche in presenza di strutture societarie articolate con holding e controllate. Resta fondamentale però documentare correttamente la posizione, raccogliendo bilanci, atti societari e visure camerali che attestino l’effettiva continuità nell’esercizio dell’attività.

Di conseguenza, la pianificazione successoria per i patrimoni che includono partecipazioni diventa un tema più gestibile, ma richiede attenzione ai dettagli. Un errore frequente è sottovalutare l’importanza dei dati storici: una visura catastale storica sugli immobili aziendali può rivelare passaggi di proprietà o variazioni che incidono sulla valutazione complessiva dell’asse ereditario.

Il quadro complessivo delle aperture di giugno

I due chiarimenti vanno letti insieme. L’Agenzia delle Entrate sta progressivamente smussando alcune posizioni rigide che caratterizzavano la prassi del decennio scorso, in materia sia di agevolazioni prima casa sia di passaggi generazionali d’impresa. Si tratta di un orientamento che premia chi ha esigenze concrete e documentate, mantenendo invece la linea dura contro gli usi strumentali della normativa agevolativa.

Tuttavia, attenzione: i chiarimenti dell’Agenzia non hanno valore di legge. Sono interpretazioni che vincolano l’amministrazione finanziaria nel caso specifico esaminato e orientano la prassi successiva, ma un contribuente che si trovi in una situazione analoga ma non identica deve valutare con il proprio consulente la fattibilità dell’operazione.

I tempi per agire

Chi sta valutando l’acquisto di un’unità contigua alla propria abitazione ha ora un quadro più chiaro per procedere. In questo senso, la finestra temporale ideale è quella dei prossimi mesi: l’orientamento è fresco, gli uffici stanno recependo le novità e si possono presentare istanze di interpello con buone probabilità di accoglimento per fattispecie analoghe a quella esaminata.

Come muoversi in concreto

Il primo passo, banale ma spesso trascurato, è verificare la situazione catastale di entrambi gli immobili coinvolti. Categoria, rendita, intestatari, conformità tra stato di fatto e planimetria depositata: tutto deve quadrare prima di sedersi davanti al notaio. In parallelo, vale la pena richiedere una verifica ipotecaria sul nuovo immobile per escludere la presenza di formalità pregiudizievoli che potrebbero complicare il rogito.

Per chi gestisce un passaggio generazionale di quote sociali, invece, il consiglio è raccogliere fin da subito tutta la documentazione societaria aggiornata, inclusi gli ultimi bilanci depositati e le visure storiche, in modo da arrivare al notaio o al commercialista con un fascicolo completo. Una preparazione accurata fa la differenza tra un’operazione fluida e una contestazione fiscale a distanza di anni.