Immobili donati: dal 18 giugno 2026 cambia tutto per gli acquirenti

La Corte di Cassazione, con orientamenti sempre piu critici verso la fragilita degli immobili di provenienza donativa, aveva da tempo segnalato la necessita di un intervento del legislatore. Quell intervento e arrivato: la legge 2 dicembre 2025, n. 182 riscrive le regole sulle donazioni e ridisegna il mercato degli immobili che provengono da atti di liberalita. Il punto di svolta scatta il 18 giugno 2026.

Cosa cambia con la legge 182/2025

Fino a oggi, comprare un appartamento donato dal venditore a un familiare significava convivere con un rischio concreto. Se un erede legittimario riteneva lesa la propria quota, poteva agire in riduzione e, esauriti i beni del donatario, rivalersi anche sui successivi acquirenti dell immobile. Una spada di Damocle che pesava per vent anni e che spesso rendeva le case di provenienza donativa difficili da vendere e quasi impossibili da ipotecare.

Dal 18 giugno 2026 il meccanismo si capovolge. Chi acquista in buona fede un immobile gia donato non rischia piu di vederselo sottrarre. La pretesa del legittimario leso si trasforma in pretesa economica e si concentra sul patrimonio del donatario originario, non piu sul bene passato di mano.

L unica eccezione: le contestazioni gia registrate

La tutela del nuovo acquirente non e assoluta. Se prima del rogito risultano gia trascritte opposizioni alla donazione o domande giudiziali di riduzione, l immobile resta aggredibile. Per questo, anche dopo la riforma, la verifica nei registri immobiliari non perde di importanza: cambia pero il suo oggetto, che si sposta dalla ricerca di rischi potenziali alla verifica di contestazioni effettivamente formalizzate.

Il periodo transitorio: cosa fare fino al 18 giugno 2026

I prossimi mesi sono delicati. Per tutti gli atti stipulati prima della data di entrata in vigore della riforma, continuano ad applicarsi le regole precedenti. Significa che chi compra oggi un immobile di provenienza donativa deve ancora effettuare tutte le verifiche tradizionali, esattamente come si faceva prima.

In concreto, occorre ricostruire la catena dei passaggi di proprieta degli ultimi vent anni e individuare eventuali donazioni. Una visura catastale storica consente di vedere tutti gli intestatari che si sono succeduti sul bene e di intercettare i trasferimenti gratuiti.

Il passo successivo riguarda la Conservatoria. Una visura ipotecaria sull immobile permette di leggere le note di trascrizione e di capire se il passaggio precedente sia stato una compravendita, una successione o appunto una donazione. Se emerge una liberalita, la verifica si estende: occorre controllare la posizione del donante, dei suoi eredi legittimari, l eventuale presenza di opposizioni gia trascritte.

Perche le verifiche restano centrali anche dopo

Anche superata la data del 18 giugno 2026, l attenzione non puo calare. Il nuovo regime tutela l acquirente in buona fede, ma presuppone che le contestazioni registrate prima del rogito siano state effettivamente individuate. Saltare un controllo significa rischiare di trovarsi esposti proprio nell unica ipotesi residua di aggressione del bene.

In questo senso, la riforma sposta il baricentro: non elimina la due diligence, la rende piu chirurgica. Bisogna sapere cosa cercare e dove. La visura ipotecaria sul venditore resta utile per inquadrare la sua situazione patrimoniale complessiva, soprattutto se il donante e ancora in vita o se sono trascorsi pochi anni dalla liberalita.

L impatto sul mercato e sui mutui

Gli effetti pratici sono significativi. Per anni le banche hanno guardato con sospetto agli immobili di provenienza donativa, spesso negando il mutuo o richiedendo polizze assicurative specifiche per coprire il rischio di riduzione. Con la nuova disciplina, questa diffidenza dovrebbe ridursi sensibilmente, perche l istituto di credito che eroga il finanziamento non rischia piu di vedere svanire la garanzia ipotecaria a causa di un azione di riduzione successiva.

Vale la pena ricordare che molte compravendite, negli ultimi anni, erano saltate proprio per questo motivo. Genitori che volevano aiutare i figli a sistemarsi anticipando l eredita si trovavano poi davanti a un ostacolo paradossale: il regalo svalutava il bene sul mercato. La riforma scioglie questo nodo.

Cosa cambia per chi ha gia ricevuto una donazione

Chi e gia titolare di un immobile ricevuto in donazione ha tutto l interesse a conoscere la propria posizione. Se l intenzione e vendere, attendere il 18 giugno 2026 puo significare ottenere un prezzo migliore e un mercato di acquirenti piu ampio. Se invece la vendita e urgente, esistono strumenti per ridurre il rischio percepito dalla controparte, come l atto di rinuncia all azione di restituzione da parte dei legittimari o specifiche coperture assicurative.

Successioni: un quadro che si semplifica

La riforma agisce anche sul versante delle successioni. Liberare il bene donato dall ombra dell azione di restituzione significa, di fatto, dare maggiore stabilita alle pianificazioni successorie. I genitori che vogliono trasferire un appartamento ai figli durante la propria vita possono farlo senza la preoccupazione che il dono diventi un peso, difficile da liquidare in caso di necessita.

Resta ovviamente intatto il diritto dei legittimari a ricevere la propria quota. Cambia solo la modalita di tutela: non piu aggressione del bene nelle mani di terzi, ma azione patrimoniale verso chi ha beneficiato della liberalita.

Come muoversi adesso

Per chi sta valutando un acquisto nei prossimi mesi, il consiglio e procedere con cautela e completare tutte le verifiche tradizionali: ricostruzione ventennale dei passaggi, controllo delle note di trascrizione, individuazione di eventuali donazioni nella catena. Una visura catastale aggiornata, integrata con i controlli in Conservatoria, e il punto di partenza minimo.

Per chi puo permettersi di aspettare il 18 giugno 2026, il quadro sara piu favorevole, ma le verifiche dovranno comunque essere fatte, focalizzate sulle contestazioni eventualmente gia trascritte. In entrambi i casi, affidarsi a strumenti documentali ufficiali e a un notaio che conosca la nuova disciplina e il modo migliore per evitare brutte sorprese.