Affitti brevi, dal 20 maggio scatta il regolamento UE: cosa cambia

Dal 20 maggio 2026 le piattaforme di affitti brevi non possono più nascondersi dietro la frammentazione normativa europea. È entrato in vigore il Regolamento (UE) 2024/1028, un testo che cambia in profondità il modo in cui Airbnb, Booking, Vrbo e gli altri portali devono comunicare i dati sulle locazioni turistiche. Trattandosi di un regolamento, non serve alcun recepimento: si applica così com’è, in tutti i 27 Stati membri.

La novità più rilevante riguarda l’articolo 9, che impone alle piattaforme un obbligo di trasmissione mensile, automatizzata e standardizzata dei dati di ogni singola unità locata. In Italia il punto di raccolta è la Banca Dati Strutture Ricettive gestita dal Ministero del Turismo, già operativa grazie al sistema CIN introdotto dal decreto Anghinoni.

Cosa devono trasmettere le piattaforme

L’elenco dei dati che ogni portale deve inviare è preciso e non lascia margini interpretativi. Per ciascun immobile locato la piattaforma comunica il numero di pernottamenti effettuati nel mese, il numero complessivo di ospiti accolti, il paese di residenza dichiarato dagli ospiti e soprattutto il codice identificativo nazionale dell’unità.

In Italia questo codice è il CIN, il Codice Identificativo Nazionale che ogni host deve esporre obbligatoriamente in ogni annuncio pubblicato online. Senza CIN, niente pubblicazione: le piattaforme hanno l’obbligo di rimuovere gli annunci che ne sono privi e di bloccare i nuovi inserimenti non conformi.

Il flusso dei dati verso la BDSR

Il meccanismo previsto da Bruxelles è quello dello sportello unico digitale. Le piattaforme non devono più dialogare con decine di amministrazioni locali diverse: trasmettono i dati a un punto di ingresso unico nazionale, che in Italia coincide appunto con la Banca Dati Strutture Ricettive. Da lì le informazioni vengono smistate verso Regioni, Comuni, Agenzia delle Entrate e, su richiesta motivata, anche altre autorità competenti.

La frequenza è mensile e il formato è standardizzato a livello europeo. Significa che un Comune turistico italiano riceverà i dati nello stesso formato con cui li riceve un Comune spagnolo o croato, semplificando enormemente i controlli incrociati.

Perché interessa proprietari e investitori

Chi possiede un immobile destinato alla locazione turistica deve prendere atto di una realtà ormai consolidata: l’epoca delle dichiarazioni opache è finita. I dati su quante notti l’appartamento è stato effettivamente affittato, a quanti ospiti e con quale provenienza arriveranno automaticamente all’Agenzia delle Entrate, che potrà confrontarli con le dichiarazioni dei redditi e con la cedolare secca versata.

Vale la pena ricordare che la cedolare secca sugli affitti brevi è fissata al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo in poi, fino a un massimo di quattro unità. Oltre questa soglia si configura attività imprenditoriale, con obbligo di partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio. Per chi ha dubbi sulla propria posizione, consultare una visura camerale aggiornata è un passaggio utile per verificare se l’attività risulta già registrata.

Conformità catastale e CIN

Il rilascio del CIN non è un semplice adempimento formale. Per ottenerlo serve dimostrare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, oltre al rispetto dei requisiti di sicurezza come rilevatori di fumo e estintori. Un appartamento con difformità catastali non può ottenere il codice, e di conseguenza non può essere pubblicato su nessuna piattaforma.

Pertanto, prima di avviare un’attività di locazione breve o di rinnovare gli annunci esistenti, è opportuno verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto risulta in catasto. Una visura catastale e la planimetria catastale permettono di controllare categoria, rendita e disposizione interna dell’unità.

Cosa cambia per i Comuni

Le amministrazioni locali ottengono uno strumento di controllo che fino a ieri era impensabile. Sapere in tempo reale quante unità sono effettivamente attive sul territorio, quanti pernottamenti generano e da quali mercati arrivano i flussi turistici consente di calibrare l’imposta di soggiorno, programmare i servizi e, dove necessario, intervenire con limitazioni urbanistiche.

Città come Firenze, Venezia, Bologna e Roma hanno già introdotto restrizioni alle nuove aperture nei centri storici. Con il nuovo regolamento avranno dati certi su cui basare ulteriori provvedimenti, e potranno individuare con precisione gli immobili che operano senza CIN o che superano le soglie consentite.

Le sanzioni per chi non si adegua

Il quadro sanzionatorio italiano è già definito. Pubblicare un annuncio senza CIN comporta multe da 800 a 8.000 euro per ciascun annuncio irregolare. L’esposizione del codice in modo non visibile o incompleto è sanzionata da 500 a 5.000 euro. Le piattaforme che non rimuovono gli annunci non conformi rischiano sanzioni proporzionate al fatturato.

Con l’attivazione del flusso dati europeo, l’individuazione delle irregolarità diventa automatica. Non servirà più che un vicino segnali l’appartamento turistico: sarà la piattaforma stessa, suo malgrado, a fornire all’amministrazione la prova dell’attività svolta.

Trasparenza anche sulle compravendite

Un effetto collaterale del regolamento riguarda il mercato delle compravendite. Chi acquista un immobile con l’intenzione di destinarlo agli affitti brevi può oggi richiedere i dati storici di rendimento dell’unità, ma soprattutto può verificare la situazione ipotecaria e fiscale del venditore. Una visura ipotecaria sull’immobile consente di scoprire eventuali pignoramenti o ipoteche che potrebbero complicare l’operazione.

Allo stesso modo, chi vende un appartamento già attivo come locazione turistica deve essere pronto a fornire documentazione dettagliata sulla regolarità urbanistica, sul CIN e sulla cronologia degli affitti dichiarati. La trasparenza imposta dal regolamento europeo si riflette inevitabilmente sulla due diligence pre-rogito.

Cosa fare ora

Se gestisci uno o più immobili in affitto breve, il primo passo è verificare di avere un CIN attivo e correttamente esposto su tutte le piattaforme dove pubblichi. Il secondo è controllare che la situazione catastale sia allineata allo stato reale dell’unità, perché qualsiasi difformità emergerà nei controlli incrociati. Il terzo è ricontrollare la coerenza tra i pernottamenti che le piattaforme stanno per comunicare e quelli dichiarati nelle ultime tre annualità fiscali. Meglio sistemare ora, prima che siano i dati automatici a raccontare una storia diversa da quella scritta nella dichiarazione dei redditi.