Immobili non residenziali, mercato in crescita: oltre 77mila scambi nel 2025
Oltre 77mila compravendite e un valore di scambio che sfonda quota 20 miliardi di euro. Il mercato degli immobili non residenziali chiude il 2025 con il segno più davanti a tutti i segmenti, confermando una ripresa che molti operatori attendevano da tempo. A certificarlo è il Rapporto Immobiliare annuale pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, realizzato in collaborazione con Assilea.
I numeri del 2025: crescita diffusa su tutti i comparti
Il dato aggregato parla di un rialzo del 4,9% rispetto al 2024, ma il quadro diventa più interessante se si guarda ai singoli segmenti. I negozi guidano la classifica con un incremento del 7%, seguiti dagli uffici a +3,2% e dal comparto produttivo, composto da capannoni e immobili industriali, che chiude a +1%.
Si tratta di una fotografia che racconta un cambio di passo significativo, soprattutto per il settore commerciale, dato spesso considerato in sofferenza strutturale negli ultimi anni a causa della pressione dell’e-commerce e dei nuovi modelli distributivi.
Il segmento commerciale torna protagonista
L’aumento delle compravendite di negozi merita un approfondimento. Dopo anni in cui la retail apocalypse sembrava aver scritto il destino delle vetrine fisiche, il rimbalzo del 7% suggerisce una riconfigurazione del settore. Cambiano i format, cambiano le location preferite, ma la domanda di spazi commerciali resta viva, soprattutto nelle aree urbane a forte vocazione turistica e nei poli di prossimità.
Uffici: la ripresa moderata di un comparto in trasformazione
Il +3,2% degli uffici va letto alla luce della trasformazione strutturale del lavoro. Il modello ibrido ha ridisegnato la domanda, premiando immobili di qualità in posizioni centrali e penalizzando le superfici obsolete. Vale la pena ricordare che gli investitori istituzionali stanno selezionando con maggiore attenzione, privilegiando edifici con certificazioni energetiche elevate e standard tecnologici aggiornati.
Leasing immobiliare: 3,2 miliardi di euro stipulati
Sul fronte del leasing immobiliare, il rapporto registra contratti per un valore complessivo di 3,2 miliardi di euro. Un dato che conferma come questo strumento finanziario continui a giocare un ruolo significativo nelle strategie di acquisizione degli operatori economici, soprattutto per le imprese che preferiscono preservare la liquidità senza rinunciare al controllo strategico dell’immobile.
Il leasing si conferma particolarmente diffuso nel comparto produttivo, dove la durata medio-lunga degli investimenti si sposa bene con la struttura tipica del contratto.
Cosa significa per chi compra o investe oggi
Il dinamismo del mercato non residenziale apre opportunità ma impone anche maggiore attenzione nelle verifiche preliminari. Acquistare un capannone, un ufficio o un negozio non è come comprare un appartamento: le criticità documentali sono spesso più articolate e le conseguenze di una svista possono pesare in modo importante sul piano economico.
Prima di sottoscrivere qualsiasi proposta di acquisto, è opportuno richiedere una visura catastale aggiornata per verificare categoria, rendita e intestazione. Per gli immobili strumentali sono particolarmente rilevanti le categorie del gruppo D (immobili industriali e commerciali a destinazione speciale) e C/1 per i negozi, che incidono direttamente sul carico fiscale e sulle imposte di registro.
Verifiche ipotecarie: un passaggio obbligato
Sul fronte delle garanzie reali, il segmento non residenziale è storicamente più esposto a ipoteche, sia perché frequentemente acquisito con finanziamenti dedicati, sia perché spesso utilizzato come garanzia per esposizioni bancarie dell’attività che vi opera. Una visura ipotecaria sull’immobile permette di individuare iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli e formalità che potrebbero compromettere il buon esito dell’operazione.
L’affidabilità della controparte
Quando l’acquisto avviene tra società o riguarda immobili a uso strumentale, alla verifica documentale dell’immobile va affiancata l’analisi della solidità della controparte. Un report aziendale completo aiuta a inquadrare bilanci, esposizione debitoria e situazione patrimoniale, mentre la visura protesti evidenzia eventuali criticità sul piano della puntualità nei pagamenti.
Le aree geografiche più dinamiche
Pur in attesa del dettaglio territoriale completo, i dati preliminari indicano una crescita più marcata nelle regioni del Nord, trainate dalla logistica e dal manifatturiero, mentre il Centro mostra segnali interessanti soprattutto sul fronte commerciale nelle città d’arte. Il Sud registra una ripresa più contenuta ma con punte significative nelle aree metropolitane di Napoli, Bari e Catania.
La logistica resta il driver silenzioso del comparto produttivo. La domanda di capannoni di nuova generazione, ben collegati alle infrastrutture autostradali e portuali, continua a sostenere prezzi e volumi, anche se in modo meno esplosivo rispetto al biennio 2021-2022.
Prospettive per il 2026
Il consolidamento dei tassi di interesse e la maggiore prevedibilità del quadro macroeconomico lasciano intravedere un proseguimento del trend positivo anche nel 2026. Attenzione però: l’aumento dei volumi non si tradurrà necessariamente in aumento dei prezzi su tutti i comparti. La selezione qualitativa resta il tratto distintivo di questa fase, con immobili obsoleti destinati a perdere ulteriore terreno rispetto alle strutture moderne ed efficienti.
Cosa fare in pratica
Se stai valutando un investimento immobiliare nel non residenziale, parti sempre dalla documentazione. Richiedi una visura catastale per controllare la corretta classificazione, abbinala alla verifica ipotecaria sull’immobile e, se la controparte è una società, approfondisci con un report aziendale. Sono passaggi che costano poche decine di euro ma che possono evitare contestazioni, ricalcoli fiscali e contenziosi dal valore ben superiore. In un mercato che torna a muoversi, l’attenzione alla qualità delle verifiche fa la differenza tra un buon affare e una grana costosa.
