Planimetria catastale difforme: cosa fare prima del rogito
Un appartamento a Milano, terzo piano, due camere e un bagno secondo la planimetria depositata nel 1978. Peccato che oggi i bagni siano due e la cucina sia stata aperta sul soggiorno. Il notaio, tre giorni prima del rogito, chiede la conformita catastale. E li cominciano i problemi.
La difformita tra planimetria catastale e stato di fatto dell’immobile e uno dei motivi piu frequenti di rinvio o annullamento del rogito. Vediamo come riconoscerla, quali rischi comporta e come regolarizzarla prima che sia troppo tardi.
Cosa significa esattamente “planimetria difforme”
La planimetria catastale e il disegno tecnico dell’immobile depositato al Catasto: mostra la disposizione dei locali, le loro dimensioni, la destinazione d’uso di ogni ambiente. Quando lo stato di fatto attuale non corrisponde a quel disegno, si parla di difformita.
Le cause piu comuni sono lavori edilizi mai comunicati al Catasto: un tramezzo abbattuto, una veranda chiusa, un soppalco creato, un locale accessorio trasformato in abitabile. Anche modifiche apparentemente minori — spostare una porta, unire due stanze — creano una difformita se non aggiornate.
Attenzione: difformita catastale non e la stessa cosa di abuso edilizio
Sono due piani diversi. Un intervento puo essere regolare urbanisticamente (autorizzato con CILA, SCIA o permesso di costruire) ma non aggiornato al Catasto. In questo caso basta il DOCFA. Se invece l’intervento e anche abusivo dal punto di vista edilizio, serve prima una sanatoria comunale, poi l’aggiornamento catastale.
Perche il rogito si blocca
Dal 2010, la legge (art. 29 comma 1-bis Legge 52/1985) impone al venditore di dichiarare in atto la conformita tra planimetria catastale depositata e stato di fatto. Il notaio non puo procedere senza questa dichiarazione, e non puo attestarla se le carte non tornano.
Se il rogito viene rogato con dichiarazione mendace, l’atto e nullo. Non annullabile: nullo. Con tutte le conseguenze del caso — restituzione del prezzo, responsabilita del venditore, danni all’acquirente in buona fede.
I rischi concreti per chi vende
- Rinvio del rogito, con eventuali penali sul compromesso
- Perdita della caparra o richiesta di risarcimento dal compratore
- Riduzione del prezzo trattata all’ultimo momento
- Nei casi peggiori, mutuo del compratore revocato dalla banca
I rischi per chi compra senza controllare
Chi acquista un immobile con planimetria difforme si trova un problema da risolvere a proprie spese, e in caso di irregolarita edilizia scopre di aver comprato un bene che non puo rivendere finche non regolarizza. Ecco perche la verifica va fatta prima del compromesso, non prima del rogito.
Come scoprire una difformita: la verifica pratica
Il primo passo e richiedere la planimetria catastale aggiornata dell’immobile. La planimetria si ottiene solo se sei proprietario o hai delega scritta — non e un documento pubblico come la visura.
Con la planimetria in mano, si procede a un sopralluogo confrontando disegno e realta:
- Numero e posizione delle stanze
- Presenza e ubicazione di bagni e cucina
- Aperture (porte, finestre, portefinestre)
- Superfici e ingombri principali
- Balconi, verande, terrazzi
- Destinazione d’uso di ogni locale (abitabile, accessorio, cantina)
Anche piccole differenze contano. Un tramezzo spostato di un metro cambia la planimetria e va aggiornato.
Il ruolo della visura catastale
Oltre alla planimetria, conviene consultare anche la visura catastale per verificare categoria, classe, rendita e consistenza dichiarata. Una difformita spesso emerge anche da qui: se la visura indica 4 vani e in casa ce ne sono 5, qualcosa non torna.
La procedura DOCFA: come si regolarizza
DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati) e la procedura telematica con cui un tecnico abilitato — geometra, architetto, ingegnere — aggiorna al Catasto la planimetria e i dati dell’immobile.
I passaggi tipici
- Sopralluogo del tecnico per rilevare lo stato di fatto
- Redazione della nuova planimetria conforme
- Verifica della regolarita urbanistica (titoli edilizi corrispondenti)
- Presentazione telematica del DOCFA all’Agenzia delle Entrate
- Ricalcolo della rendita catastale, se necessario
Tempi realistici: da 15 giorni a un paio di mesi, a seconda della complessita. Costi: variabili, in genere tra 400 e 1.200 euro per un appartamento standard, esclusi tributi.
Quando serve prima una pratica edilizia
Se le modifiche interne non sono mai state comunicate al Comune, prima del DOCFA serve una CILA in sanatoria (per interventi leggeri) o una SCIA/Permesso in sanatoria per interventi piu incisivi. Solo dopo aver regolarizzato urbanisticamente si aggiorna il Catasto.
Errori comuni da evitare
Aspettare il notaio per fare la verifica. A quel punto i tempi sono stretti e la parte piu debole subisce la pressione dell’altra.
Fidarsi della planimetria fornita dall’agenzia immobiliare. Spesso e vecchia o non ufficiale. Sempre richiederla aggiornata al Catasto.
Confondere conformita catastale e conformita urbanistica. Sono due controlli distinti e vanno fatti entrambi.
Pensare che una difformita minima non conti. Il notaio non fa sconti: o l’immobile e conforme, o non lo e.
Il momento giusto per controllare
Se stai vendendo, verifica prima di mettere l’immobile sul mercato: sistemare in anticipo evita di trattare con l’acqua alla gola. Se stai comprando, chiedi la planimetria aggiornata prima del compromesso, non prima del rogito. Un confronto rapido tra disegno depositato e stato di fatto — magari con l’aiuto di un tecnico durante la visita — puo farti risparmiare mesi di grattacapi.
La regolarizzazione non e una formalita burocratica: e la garanzia che l’immobile che stai per acquistare, o vendere, esista davvero cosi come e scritto sulle carte. E che il rogito, quando arrivera, sara solo l’ultimo passaggio di un percorso pulito.
