Stato legittimo prima di comprare casa: controlli

Prima di acquistare una casa, chiarisci quali verifiche sono già state fatte e quali mancano. La frase “è tutto al Catasto” non dice se una veranda, un soppalco o una diversa distribuzione interna siano stati autorizzati.

Che cosa chiedere al venditore

• Atto di provenienza e identificativi dell’immobile, comprese le pertinenze.
• Titoli edilizi, progetti e pratiche per le trasformazioni conosciute.
• Documenti di eventuali sanatorie o condoni, verificandone l’esito.
• Planimetria catastale e documentazione di agibilità disponibile.
• Eventuale relazione tecnica già redatta, con data, allegati e ambito del controllo.

Il sopralluogo serve davvero?

Per confrontare i documenti con lo stato attuale serve un rilievo adeguato. Fotografie dell’annuncio e planimetrie commerciali non sostituiscono le misure del tecnico. Anche una relazione precedente va verificata rispetto a lavori eseguiti dopo la sua redazione.

Se la casa è ante 1967

L’età non è una garanzia di regolarità. Vanno accertati l’obbligo di titolo all’epoca e nel luogo della costruzione e i lavori successivi. Le regole sono spiegate nella guida sullo stato legittimo dell’immobile.

Se viene trovata una difformità

Chiedi al tecnico di descriverla e al notaio di valutarne gli effetti sull’operazione. Non ogni differenza rende automaticamente nullo il rogito; allo stesso tempo, la possibile validità dell’atto non regolarizza la casa.

Prima di fissare obblighi e scadenze, definisci con i professionisti quali interventi sono possibili, chi se ne occupa e quali documenti devono essere disponibili. Uno sconto sul prezzo non è una sanatoria.

Quale visura può aiutare

La visura catastale per immobile permette di controllare i dati registrati della singola unità. Per l’andamento delle variazioni può servire la visura catastale storica. Sono documenti di supporto: non comprendono una verifica urbanistica né un giudizio sulla sicurezza dell’acquisto.

Fonti e aggiornamento

• D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024: testo coordinato e articoli del D.P.R. 380/2001
• Ministero delle Infrastrutture: linee guida sul decreto Salva Casa
• Cassazione civile, sezione II, sentenza 27531 del 15 ottobre 2025: testo integrale
• Agenzia delle Entrate: la nuova visura catastale

Contenuto rivisto il 25 ottobre 2026. Per una pratica concreta, fai verificare documenti, vincoli e regole applicabili al professionista competente.