Conformità catastale e urbanistica: cosa cambia davvero
Sei davanti al notaio, mancano dieci giorni al rogito, e l’agenzia ti chiede se hai verificato “la doppia conformità”. Catastale e urbanistica. Sembrano sinonimi, ma non lo sono. E confonderle può far saltare l’atto o, peggio, renderlo nullo dopo la firma.
Due verifiche, due mondi diversi
La differenza si riassume in una frase: la conformità catastale riguarda ciò che risulta al Catasto, la conformità urbanistica riguarda ciò che risulta al Comune. Sono uffici distinti, con archivi separati e finalità diverse.
Il Catasto e’ un inventario fiscale: serve a stabilire la rendita e calcolare le imposte. Il Comune, invece, custodisce i titoli edilizi (permessi di costruire, SCIA, DIA, condoni) che stabiliscono se e come un immobile puo’ legittimamente esistere.
Un immobile puo’ essere perfettamente conforme al Catasto ma abusivo dal punto di vista urbanistico. E viceversa. Ecco perche’ entrambe le verifiche sono indispensabili.
Cosa controlla la conformità catastale
La conformità catastale verifica che lo stato di fatto dell’immobile (numero di stanze, disposizione, superfici, destinazione d’uso) corrisponda a quanto rappresentato nella planimetria catastale depositata e ai dati riportati nella visura catastale.
In pratica, si confrontano tre elementi:
- Lo stato reale dell’appartamento oggi
- La planimetria depositata in Catasto
- I dati della visura (categoria, classe, consistenza, rendita)
Se un muro e’ stato spostato, un balcone chiuso a veranda, un bagno aggiunto o una cantina trasformata in tavernetta, e queste modifiche non sono state comunicate al Catasto, la conformita’ catastale non c’e’.
L’obbligo dal 2010
Dal 1° luglio 2010 (Decreto Legge 78/2010) l’atto di compravendita deve contenere, a pena di nullita’, la dichiarazione del venditore che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto. Non e’ un dettaglio burocratico: e’ una condizione di validita’ del rogito.
Cosa controlla la conformità urbanistica
La conformita’ urbanistica verifica invece che l’immobile sia stato costruito e modificato nel rispetto dei titoli edilizi rilasciati dal Comune. Qui non si guarda la planimetria del Catasto, ma i progetti approvati: permesso di costruire originario, licenze, concessioni, SCIA, condoni edilizi eventualmente presentati.
Il tecnico incaricato (geometra, architetto, ingegnere) fa una vera e propria istruttoria: recupera in Comune l’intera storia edilizia dell’immobile, la confronta con lo stato attuale e produce una relazione di conformita’ urbanistica (spesso chiamata anche relazione tecnica integrata o APE tecnico).
Cosa succede se manca
Un abuso urbanistico non sanato rende l’immobile incommerciabile. Il notaio, se ne viene a conoscenza, non puo’ stipulare. Se l’abuso emerge dopo il rogito, l’acquirente puo’ chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento, oltre a rischiare in prima persona sanzioni amministrative e ordini di demolizione.
Un caso concreto per capire
Immaginiamo un appartamento anni ’70. Il proprietario, nel 1995, ha chiuso il balcone con una veranda in alluminio. Nel 2005 ha aggiornato la planimetria catastale mostrando la veranda e ricalcolando la rendita. Perfetto: conformita’ catastale a posto.
Ma in Comune non e’ mai stato presentato alcun titolo edilizio per quella veranda. Nessun permesso, nessuna SCIA, nessun condono. Risultato: la conformita’ urbanistica non c’e’. La veranda e’ un abuso, e l’atto rischia di saltare nonostante il Catasto sia allineato.
Il contrario e’ altrettanto possibile: opere regolarmente autorizzate dal Comune ma mai comunicate al Catasto. In quel caso l’immobile e’ urbanisticamente legittimo ma catastalmente difforme.
Quali documenti servono per ciascuna verifica
Per la conformità catastale
- Visura catastale aggiornata dell’immobile
- Planimetria catastale depositata
- Sopralluogo di un tecnico che confronta stato reale e planimetria
Se stai valutando un acquisto, puoi partire recuperando in autonomia visura e planimetria. Se non conosci i dati catastali del venditore, puoi risalirci con la visura per codice fiscale che elenca tutti gli immobili intestati a una persona.
Per la conformità urbanistica
- Accesso agli atti in Comune (con incarico a un tecnico)
- Recupero di tutti i titoli edilizi storici
- Eventuali pratiche di condono
- Relazione tecnica di conformita’ firmata dal professionista
Questa parte non e’ automatizzabile online: richiede il lavoro di un geometra o architetto che vada fisicamente (o telematicamente, dove possibile) all’ufficio tecnico comunale.
Errori comuni da evitare
“Se la banca ha concesso il mutuo, e’ tutto a posto.” Falso. La perizia bancaria valuta il valore commerciale, non la regolarita’ urbanistica. Molti mutui sono stati erogati su immobili con difformita’ scoperte solo anni dopo.
“L’ho comprato cosi’, quindi e’ regolare.” Non funziona cosi’. Le responsabilita’ passano al nuovo proprietario, salvo azioni di rivalsa (spesso complicate e costose) verso il venditore.
“Basta la planimetria aggiornata.” No. La planimetria conforme copre solo il Catasto. Serve anche l’accesso agli atti per la parte urbanistica.
Come muoversi in pratica
Se stai per acquistare, l’ordine logico e’ questo: prima recuperi visura e planimetria per avere il quadro catastale. Poi incarichi un tecnico di fiducia per la verifica sul posto e per l’accesso agli atti in Comune. Solo dopo entrambe le verifiche puoi presentarti al rogito con serenita’.
La spesa per i documenti catastali e’ contenuta e ti da’ subito informazioni utili anche per la trattativa: se emerge una difformita’ evidente, puoi rinegoziare il prezzo o chiedere che la regolarizzazione sia a carico del venditore prima della firma. Meglio scoprirlo prima che davanti al notaio.
