Assegnazione agevolata beni ai soci 2026: come funziona

La Legge di Bilancio 2026 ha rimesso sul tavolo una delle operazioni piu attese dagli studi commercialisti e dalle società immobiliari di famiglia: l’assegnazione agevolata dei beni ai soci. Chi ha in pancia immobili non strumentali, magari acquistati vent’anni fa e mai valorizzati, ha ora una finestra concreta per farli uscire dal patrimonio societario pagando molto meno rispetto alla tassazione ordinaria.

La scadenza e fissata al 30 settembre 2026. Non e una data casuale: chi vuole cogliere l’occasione deve muoversi con anticipo, perche tra delibere assembleari, perizie di stima e adempimenti notarili il tempo tecnico non e affatto trascurabile.

Chi puo beneficiare del regime agevolato

Il perimetro soggettivo e piuttosto ampio. Rientrano nell’agevolazione le società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni. Sono ammesse anche le trasformazioni in società semplice, ma solo per quelle realtà che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni oggetto di assegnazione, quindi tipicamente le immobiliari di gestione.

Un requisito da non sottovalutare riguarda la compagine sociale: i soci beneficiari devono risultare iscritti nel libro soci alla data del 30 settembre 2025, oppure essere iscritti entro trenta giorni dall’entrata in vigore della norma in forza di un titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1 ottobre 2025. Traduzione pratica: non si puo far entrare oggi un nuovo socio per fargli assegnare l’immobile domani.

Quali beni si possono assegnare

Il regime copre due grandi categorie. Da un lato gli immobili non strumentali, ovvero quelli diversi da quelli utilizzati direttamente nell’attività d’impresa: si pensi a un capannone locato a terzi, a un appartamento in centro storico o a un terreno tenuto a reddito. Dall’altro i beni mobili iscritti in pubblici registri, come automobili di lusso o imbarcazioni, sempre a condizione che non siano beni strumentali.

Restano fuori gli immobili strumentali per destinazione, cioe quelli effettivamente impiegati nel ciclo produttivo. Prima di avviare la pratica, quindi, e essenziale verificare la classificazione catastale e l’uso effettivo del cespite. Una visura catastale aggiornata permette di controllare categoria, rendita e intestazione, elementi indispensabili per impostare correttamente l’operazione.

Il conto fiscale: quanto si paga davvero

Qui sta il cuore della convenienza. Sulla differenza tra il valore normale del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto si applica un’imposta sostitutiva dell’8%. La percentuale sale al 10,5% se la società risulta non operativa in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti a quello dell’assegnazione.

Le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione scontano invece un’aliquota sostitutiva del 13%. Vale la pena ricordare che, per gli immobili, la società puo scegliere di assumere come valore normale quello catastale, calcolato applicando i moltiplicatori alla rendita: una scelta che spesso riduce sensibilmente la base imponibile rispetto al valore di mercato.

Imposte indirette dimezzate

Il vantaggio non si ferma alle imposte dirette. Le imposte di registro proporzionali sono ridotte alla meta, mentre le ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. Per un immobile assegnato ai soci con applicazione dell’imposta di registro al 9%, ad esempio, l’aliquota effettiva scende al 4,5%. Su cespiti di valore rilevante il risparmio diventa significativo.

Attenzione pero: prima di procedere e opportuno verificare la situazione ipotecaria dell’immobile. Ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli possono complicare o bloccare l’operazione. Una visura ipotecaria sull’immobile chiarisce lo stato delle formalità presso la Conservatoria e permette di pianificare eventuali cancellazioni prima del rogito.

Trasformazione in società semplice

Per le immobiliari di mera gestione, la trasformazione in società semplice rappresenta un’alternativa interessante all’assegnazione. Il regime fiscale della società semplice, infatti, tratta i redditi immobiliari secondo le regole delle persone fisiche, con potenziali vantaggi in termini di IRES evitata e di semplificazione degli adempimenti.

La trasformazione sconta le stesse aliquote sostitutive dell’assegnazione: 8% sulla plusvalenza latente, 10,5% se non operativa, 13% sulle riserve in sospensione. Il passaggio va valutato con attenzione, perche modifica in modo strutturale la natura della società e i suoi obblighi contabili e dichiarativi.

Tempistiche e adempimenti pratici

L’operazione deve perfezionarsi entro il 30 settembre 2026. Il versamento dell’imposta sostitutiva avviene in due rate: il 60% entro il 30 settembre 2026 e il restante 40% entro il 30 novembre 2026. In caso di omesso o insufficiente versamento, l’agevolazione non decade automaticamente ma le somme dovute vengono iscritte a ruolo con sanzioni e interessi.

Sul piano operativo servono diversi passaggi: delibera assembleare di assegnazione, perizia di stima quando opportuna, atto notarile di trasferimento, voltura catastale e trascrizione in Conservatoria. Ogni step richiede documentazione ufficiale aggiornata, dai dati catastali alla visura camerale della società assegnante.

Conviene sempre? Le variabili da valutare

La risposta onesta e: dipende. La convenienza dell’operazione va misurata caso per caso, confrontando il carico fiscale complessivo dell’assegnazione agevolata con quello di una vendita ordinaria o di un mantenimento dello status quo. Pesano fattori come il costo fiscalmente riconosciuto del bene, l’anzianità di iscrizione delle riserve, la presenza di plusvalenze latenti significative, la strategia patrimoniale della famiglia proprietaria.

Per le società con immobili acquistati da tempo a valori storici bassi e oggi molto rivalutati, il vantaggio e evidente. Per cespiti recenti o con costo fiscale prossimo al valore di mercato, il gioco potrebbe non valere la candela.

Cosa fare adesso

Il primo passo e fare un inventario preciso del patrimonio immobiliare societario. Recuperate le visure catastali di ogni immobile, verificate la categoria, controllate che i dati siano allineati con la realtà. Richiedete una visura ipotecaria per ciascun cespite per fotografare eventuali gravami. Confrontatevi poi con il vostro commercialista per simulare il carico fiscale dell’operazione e valutarne la reale convenienza. Nove mesi sembrano tanti, ma tra perizie, delibere e atti notarili passano in fretta: chi vuole cogliere l’occasione farebbe bene a iniziare i preparativi già nelle prossime settimane.