Planimetria catastale difforme: cosa fare prima del rogito

Se la planimetria catastale depositata non corrisponde allo stato reale dell’immobile, il rogito può essere bloccato dal notaio. Dal 2010, infatti, l’articolo 29 comma 1-bis della legge 52/1985 impone al venditore di dichiarare in atto la conformità oggettiva dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto. Senza questa dichiarazione, confermata anche da un tecnico abilitato quando necessario, l’atto è nullo.

La difformità non blocca per forza la vendita, ma va individuata e sanata prima del rogito con una variazione catastale (DOCFA) ed eventualmente con una pratica edilizia in Comune. Vediamo come procedere.

Come scoprire se la planimetria è difforme

Il primo passo è richiedere la planimetria catastale aggiornata e confrontarla con lo stato reale dell’immobile. La planimetria mostra la disposizione dei locali, le destinazioni d’uso (cucina, bagno, camera), le superfici e l’altezza interna.

Le difformità più frequenti riguardano:

• spostamento o eliminazione di tramezzi interni;
• trasformazione di un ripostiglio in bagno o viceversa;
• chiusura o apertura di porte e finestre;
• frazionamento o fusione di due unità;
• veranda o balcone chiuso non riportati;
• soppalchi realizzati e mai dichiarati.

La planimetria può essere richiesta solo dall’intestatario catastale o da un suo delegato con documento d’identità. Se la verifica riguarda un immobile che si intende acquistare, va chiesta al venditore o a un tecnico incaricato.

Difformità catastale e difformità urbanistica

Attenzione a non confondere i due piani. La difformità catastale riguarda il dato depositato al Catasto e si corregge con un DOCFA. La difformità urbanistica riguarda invece la mancanza di un titolo edilizio (SCIA, permesso di costruire) per le opere eseguite e si sana con una pratica in Comune, quando è ammessa. Aggiornare la planimetria al Catasto non sana l’eventuale abuso edilizio sottostante: sono due procedure distinte e vanno gestite entrambe.

I rischi al momento del rogito

Il notaio è tenuto a chiedere al venditore la dichiarazione di conformità. Se le difformità sono rilevanti e non sono state sanate, le conseguenze pratiche sono:

• rogito sospeso finché il venditore non presenta la variazione catastale;
• richiesta di una relazione tecnica integrativa firmata da un geometra, architetto o ingegnere abilitato;
• rinegoziazione del prezzo o rinuncia all’acquisto da parte del compratore;
• problemi con la banca mutuante, che spesso richiede conformità piena prima di erogare il mutuo.

Le difformità minime e non incidenti sulla rendita (per esempio piccoli spostamenti di arredi fissi) in alcuni casi non richiedono aggiornamento, ma la valutazione spetta al tecnico, non alle parti.

Come si regolarizza: la pratica DOCFA

La variazione catastale si presenta tramite DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), la procedura telematica che si inoltra all’Agenzia delle Entrate – Catasto. Deve essere redatta da un tecnico abilitato iscritto all’albo (geometra, architetto, ingegnere, perito edile).

Il flusso tipico è:

1. Sopralluogo e rilievo dello stato attuale.
2. Confronto con la planimetria depositata e con i titoli edilizi disponibili.
3. Verifica dell’eventuale necessità di una pratica edilizia in Comune (SCIA, CILA, sanatoria).
4. Redazione del DOCFA con nuova planimetria, calcolo delle superfici e proposta di rendita.
5. Invio telematico e pagamento dei tributi dovuti.

Tempi e costi indicativi

I tempi dipendono dalla complessità e dall’eventuale pratica urbanistica collegata. In genere, per una sola variazione catastale senza abusi edilizi, si parla di una o due settimane dal sopralluogo alla registrazione. Se serve anche una sanatoria edilizia, i tempi del Comune possono allungarsi di mesi.

I costi comprendono:

• onorario del tecnico, variabile in base alla città e alla complessità;
• tributi catastali per la presentazione del DOCFA (importo fisso definito dall’Agenzia delle Entrate);
• eventuali oneri comunali e sanzioni se è richiesta una sanatoria edilizia (importi che possono essere significativi).

Non pubblichiamo cifre specifiche perché variano caso per caso: chiedi un preventivo scritto al tecnico dopo il sopralluogo.

Chi paga la regolarizzazione

La legge pone l’obbligo di conformità in capo al venditore, quindi di norma la spesa è a suo carico. Nulla vieta però di concordare diversamente nel preliminare: in alcuni casi l’acquirente accetta di farsene carico in cambio di uno sconto sul prezzo. L’accordo va messo per iscritto nel compromesso, insieme a un termine entro cui completare la pratica prima del rogito.

Cosa fare in pratica, passo per passo

1. Prima della proposta d’acquisto: chiedi al venditore la planimetria catastale aggiornata e confrontala, se possibile con un tecnico di fiducia, con l’immobile.
2. Nel preliminare: inserisci una clausola che vincoli il venditore a consegnare l’immobile con conformità catastale e urbanistica entro una data certa.
3. Se emergono difformità: fai valutare al tecnico se basta un DOCFA o serve anche una pratica edilizia.
4. Prima del rogito: verifica che la nuova planimetria sia stata registrata e scarica una visura aggiornata per controllare i dati.

Per il controllo finale può essere utile anche la visura catastale, che riporta rendita, categoria e identificativi aggiornati, e la visura catastale storica, utile per ricostruire le variazioni avvenute negli anni e capire se la planimetria attuale è davvero l’ultima registrata.

Fonti e aggiornamento

• Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29 comma 1-bis (introdotto dal D.L. 78/2010).
• Agenzia delle Entrate – Area Catasto, documentazione DOCFA e servizi al cittadino.