Cedolare secca al 21% sugli affitti commerciali: cosa prevede la Legge di Bilancio 2027

Una saracinesca abbassata ogni cinque vetrine. È la fotografia che molti sindaci dei centri storici italiani consegnano al Governo da almeno tre anni. Da qui parte una delle proposte più discusse della prossima manovra: estendere la cedolare secca al 21% anche agli affitti dei locali commerciali, oggi tassati come reddito ordinario con aliquote che possono superare il 40%.

Il viceministro all’Economia Maurizio Leo ha confermato l’apertura formale del Ministero, inserendo la misura tra le anticipazioni della Legge di Bilancio 2027. L’obiettivo dichiarato è duplice: riportare sul mercato i locali sfitti e contrastare la desertificazione commerciale che sta svuotando le vie storiche di molte città italiane.

Come funzionerà la nuova cedolare per i negozi

Il meccanismo ricalca quello già collaudato per gli affitti abitativi. Il proprietario, al posto di sommare il canone al reddito complessivo e pagare secondo gli scaglioni IRPEF, potrà optare per un’imposta sostitutiva al 21% che assorbe anche l’imposta di registro e il bollo sul contratto. Un vantaggio fiscale che, nei casi di redditi medio-alti, può tradursi in un risparmio superiore ai venti punti percentuali.

Attenzione però: la misura non sarà universale. L’agevolazione resterà riservata alle sole persone fisiche che affittano immobili accatastati in categoria C/1, ossia negozi e botteghe. Restano fuori capannoni, uffici, laboratori e tutti gli immobili intestati a società. Previsto anche un limite di superficie, probabilmente intorno ai 600 metri quadri, per evitare che l’incentivo venga catturato dalle grandi catene distributive.

I requisiti che si stanno delineando

Dalle bozze circolate finora emergono alcuni paletti abbastanza netti. L’immobile dovrà essere di proprietà di una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa. La categoria catastale dovrà essere esclusivamente C/1, verificabile tramite visura catastale aggiornata. Il contratto dovrà essere di nuova stipula o un rinnovo successivo all’entrata in vigore della legge, con durata minima presumibilmente di sei anni più sei.

Si discute anche di un vincolo territoriale: alcune proposte limitano l’agevolazione ai locali situati nei centri storici o nelle zone individuate dai Comuni come a rischio desertificazione commerciale. Un’ipotesi che però complicherebbe non poco l’applicazione pratica, costringendo a incrociare dati catastali, piani regolatori e delibere locali.

Perché la misura serve davvero

I numeri raccontano un fenomeno difficile da ignorare. Secondo le ultime rilevazioni di Confcommercio, tra il 2012 e il 2024 oltre centoquarantamila negozi al dettaglio hanno chiuso i battenti nei centri storici italiani. Nelle città medie, la quota di locali sfitti nelle vie principali ha superato in alcuni casi il 15%. Un problema che non è solo economico: locali chiusi significano meno presidio sociale, meno sicurezza percepita, degrado urbano.

Il peso fiscale sui proprietari è una delle cause spesso citate. Oggi chi affitta un negozio a 1.500 euro al mese, se già percepisce altri redditi, può trovarsi a versare oltre 7.000 euro l’anno tra IRPEF, addizionali, registro e bollo. Risultato? Molti preferiscono tenere il locale vuoto in attesa di tempi migliori, soprattutto se il canone di mercato è crollato rispetto ai contratti stipulati prima del 2008.

Il nodo degli immobili già locati

Una delle questioni più delicate riguarda i contratti in essere. Le prime bozze sembrano escludere la possibilità di applicare la cedolare ai rapporti già in corso, limitandola ai nuovi contratti. Una scelta che le associazioni dei proprietari contestano, chiedendo almeno la facoltà di optare per il nuovo regime al momento del rinnovo o della proroga tacita. Su questo punto il confronto in commissione Bilancio sarà probabilmente serrato.

Cosa cambia per chi vuole investire in un locale commerciale

Se la misura passa nella forma attualmente ipotizzata, l’acquisto di un negozio da mettere a reddito potrebbe tornare interessante per i piccoli investitori. Prima di muoversi, però, servono alcune verifiche preliminari che spesso vengono sottovalutate.

La prima è la corretta classificazione catastale: un locale che appare come negozio ma risulta accatastato in categoria diversa (A/10, C/3 o altre) non potrà beneficiare della cedolare. La verifica si fa in pochi minuti con una visura catastale dell’immobile. La seconda riguarda la presenza di eventuali ipoteche, pignoramenti o vincoli, controllabili attraverso una visura ipotecaria sull’immobile.

Quando l’inquilino è un’impresa o un professionista, vale la pena fare anche una verifica sulla controparte. Una visura camerale permette di capire da quanto l’attività è aperta, chi sono gli amministratori e se ci sono procedure in corso. Per contratti di lungo periodo, un controllo sui protesti può evitare brutte sorprese.

Tempi e scenari possibili

Il percorso parlamentare della manovra entrerà nel vivo tra fine ottobre e dicembre. Le coperture finanziarie sono il nodo principale: la Ragioneria generale dello Stato ha stimato un costo che, nella versione piena della misura, potrebbe superare i 500 milioni di euro annui. Da qui la probabilità che l’agevolazione venga introdotta in forma ridotta, magari limitata ai primi anni o condizionata al rispetto di canoni calmierati rispetto ai valori OMI.

Non è escluso neanche uno scaglionamento territoriale, con l’applicazione prioritaria nei Comuni con popolazione superiore a una certa soglia o nelle aree individuate come zone di crisi commerciale. Molto dipenderà anche dalle trattative con le Regioni, che vedranno ridursi il gettito delle addizionali.

Cosa fare adesso

Per proprietari di negozi attualmente sfitti o con contratti in scadenza nei prossimi mesi, conviene iniziare a muoversi su due fronti. Primo: verificare la categoria catastale esatta dell’immobile e, se necessario, procedere a una variazione presso l’Agenzia delle Entrate. Un locale che fisicamente è un negozio ma risulta ancora accatastato come abitazione o deposito perderebbe l’accesso al nuovo regime.

Secondo: valutare con il proprio commercialista se posticipare la stipula di nuovi contratti all’entrata in vigore della norma, qualora i tempi lo consentano. In parallelo, chi sta valutando l’acquisto di un locale commerciale può iniziare a selezionare opportunità, considerando che un’eventuale approvazione della cedolare al 21% impatterà quasi certamente sui prezzi di mercato nel giro di pochi mesi.