Il regolamento di condominio è costituito da un insieme di norme relative all’uso delle cose comuni e alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione e può, in alcuni casi, introdurre anche vincoli e limitazioni alle singole proprietà. Esistono due tipi di regolamento: regolamento assembleare e il regolamento contrattuale.
Regolamento assembleare e il regolamento contrattuale a confronto
Il regolamento assembleare è disciplinato dall’art. 1138 del Codice Civile, il quale stabilisce l’obbligatorietà della sua formazione se il numero dei condomini in un edificio è superiore a dieci. Le norme del regolamento di condominio non possono ledere i diritti di ciascun condomino e neppure derogare alle disposizioni del codice aventi carattere coattivo. Il documento è approvato dalla assemblea di condominio e deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee.
Il regolamento contrattuale, invece, può essere di origine esterna o interna. Nel primo caso si tratta di quello predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio o dal costruttore/venditore e viene allegato o richiamato nei singoli atti di compravendita delle unità immobiliari. Il regolamento non viene, quindi, deciso dalla maggioranza, ma viene accettato dai condomini al momento della conclusione del contratto di compravendita degli immobili facenti parte del condominio. Il regolamento contrattuale può includere, quindi, oltre al contenuto previsto per quello assembleare, delle eventuali clausole limitative dei diritti sulla proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari che costituiscono il condominio.
Nel regolamento contrattuale di origine interna, invece, sono i condomini che predispongono una normativa particolare che stabilisce vincoli e limiti alle singole proprietà, con approvazione all’unanimità e sottoscrizione da parte di ogni condomino.
Trascrizione regolamento di condominio: quando è possibile?
Il regolamento condominiale, di per sé, non può essere trascritto presso la Conservatoria in quanto non è compreso tra i 14 atti indicati nell’art. 2643 del c.c.. La trascrizione del regolamento di condominio nella Conservatoria dei registri immobiliari può avvenire solo quando questo è allegato al rogito di vendita le singole unità immobiliari. In tal caso vincolerà tutti i successivi acquirenti anche relativamente alle clausole che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.