La superficie commerciale è un parametro fondamentale nel campo immobiliare e svolge un ruolo cruciale nelle valutazioni patrimoniali, in conformità con la norma Uni 10750 (Servizi – Agenzie immobiliari – requisiti di servizio). Questo parametro offre un’oggettiva base di riferimento sul mercato.
Metodo di Calcolo
Nella pratica comune, la superficie commerciale è stata spesso associata alla superficie catastale, come definito nel dpr 138/1998. Il calcolo della superficie commerciale per gli immobili residenziali, commerciali, direzionali, turistici ed industriali prevede la somma delle seguenti componenti:
- Superfici Coperte Calpestabili: Questa categoria include le superfici calpestabili comprensive dei muri interni ed esterni dell’unità principale, noti come “superficie coperta lorda.” Si considerano al 100% le superfici calpestabili, le pareti divisorie interne non portanti e le pareti perimetrali (fino a un massimo di 50 cm per quelle portanti di confine e fino a 25 cm per le pareti in comune). Locali principali ed accessori con altezza utile inferiore a 150 cm non vengono calcolati, mentre gli elementi di collegamento verticali vengono conteggiati una sola volta, indipendentemente dal numero di piani.
- Superfici Scoperte: Questa categoria comprende terrazze, balconi, patii e giardini. Le percentuali variano a seconda della tipologia e delle dimensioni delle superfici esterne. Ad esempio, balconi e terrazze scoperte sono calcolati al 25%, mentre balconi e terrazze coperte al 35%. Le verande sono calcolate al 60%, mentre i giardini di appartamento al 15%. Le percentuali possono subire ulteriori riduzioni in base alle caratteristiche specifiche.
- Quote Percentuali delle Pertinenze: Le pertinenze, come cantine, box auto, e posti auto coperti e scoperti, vengono calcolate con valori diversi a seconda della loro tipologia e ubicazione. Le cantine sono calcolate al 25%, i box auto variano tra il 40% e l’80%, mentre i posti auto coperti/scoperti oscillano tra il 25% e il 50%. Le mansarde rifinite sono calcolate all’80%, mentre i locali interrati abitabili al 60%.
Differenza tra Superficie Commerciale e Superficie Calpestabile
La superficie commerciale rappresenta la somma della superficie lorda dell’immobile e delle superfici esterne e delle pertinenze, calcolate secondo i parametri specificati. Invece, la superficie calpestabile o utile si riferisce alle sole superfici interne degli ambienti calpestabili, al netto dei muri perimetrali e interni.