Piano Casa 2026: 100mila alloggi in dieci anni con il DL 66

Centomila nuovi alloggi entro il 2036, sette su dieci destinati a chi rientra nei parametri della cosiddetta fascia grigia. Sono i numeri del nuovo Piano Casa varato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 e formalizzato pochi giorni dopo con il Decreto-Legge 7 maggio 2026 n. 66, recante disposizioni urgenti per affrontare l’emergenza abitativa.

Il provvedimento punta a riqualificare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica e, contemporaneamente, a coinvolgere i privati nella realizzazione di alloggi a canone calmierato. Una doppia leva, dopo anni in cui l’edilizia popolare era rimasta sostanzialmente ai margini dell’agenda politica.

Cosa prevede il Decreto-Legge 66/2026

Il testo si articola su due binari paralleli. Da un lato, un piano straordinario di recupero del patrimonio ERP esistente, con risorse destinate alle Regioni per ristrutturare gli alloggi sfitti perché non agibili. Dall’altro, un pacchetto di incentivi per l’edilizia integrata, che chiama in causa costruttori privati, fondi immobiliari e cooperative.

L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili circa centomila abitazioni nell’arco di un decennio. Una cifra ambiziosa, considerando che negli ultimi quindici anni il saldo netto degli alloggi ERP è stato spesso negativo a causa delle dismissioni.

La regola del 70/30 sull’edilizia convenzionata

Il decreto attuativo ha fissato un criterio chiaro per l’edilizia convenzionata affidata ai privati: su ogni cento abitazioni realizzate, almeno settanta dovranno essere destinate a vendita o locazione a canone calmierato, mentre le restanti trenta potranno seguire le logiche del libero mercato. Una proporzione pensata per rendere l’operazione sostenibile economicamente per gli operatori, senza snaturarne la finalità sociale.

I beneficiari saranno individuati sulla base di soglie ISEE intermedie, quelle tipiche di chi non rientra nei requisiti per gli alloggi popolari ma fatica comunque ad accedere al mercato libero. Lavoratori dipendenti, giovani coppie, famiglie monoreddito: la platea che da anni viene definita fascia grigia.

Il ruolo dei Comuni e delle Regioni

Le amministrazioni locali avranno un peso decisivo. Spetterà ai Comuni individuare le aree su cui sviluppare i nuovi interventi, anche attraverso varianti urbanistiche semplificate previste dal decreto. Le Regioni, invece, dovranno predisporre i bandi per assegnare le risorse e vigilare sul rispetto dei vincoli convenzionali.

Vale la pena ricordare che chi acquisterà un alloggio in edilizia convenzionata sarà soggetto a vincoli di prezzo anche in caso di rivendita futura. Si tratta di limiti che restano iscritti nei registri immobiliari e che è sempre opportuno verificare prima di qualsiasi compravendita: una visura ipotecaria sull’immobile consente di individuare la presenza di convenzioni, vincoli e ipoteche prima di firmare il preliminare.

Riqualificazione del patrimonio ERP

Sul fronte pubblico, il decreto stanzia fondi specifici per il recupero degli alloggi ERP attualmente sfitti. Le stime ministeriali parlano di circa cinquantamila unità immobiliari pubbliche non assegnate perché bisognose di interventi di manutenzione straordinaria, adeguamento impiantistico o efficientamento energetico.

Le ATER, le ACER e gli altri enti gestori riceveranno risorse dirette, con tempistiche stringenti per la rendicontazione. Chi non spenderà entro i termini perderà i finanziamenti, che verranno redistribuiti agli enti più virtuosi.

Implicazioni catastali e fiscali

Ogni nuova costruzione comporterà l’iscrizione al Catasto Fabbricati con attribuzione della rendita, secondo le procedure ordinarie. Per gli alloggi convenzionati la categoria sarà tipicamente A/3, con rendite in linea con le abitazioni di tipo economico.

Per gli interventi di riqualificazione del patrimonio ERP, invece, sarà spesso necessario aggiornare la rendita esistente quando le opere modificano la consistenza o la classe energetica dell’immobile. Chi vuole verificare lo stato catastale di un’abitazione può richiedere una visura catastale ottenendo in pochi minuti i dati identificativi e la rendita aggiornata.

Il decreto introduce inoltre agevolazioni fiscali per i privati che acquisteranno alloggi in convenzionata: imposta di registro al 2% sul prezzo convenzionato, IVA agevolata al 4% per le nuove costruzioni e detrazione potenziata sugli interessi del mutuo prima casa.

I tempi della conversione in legge

Trattandosi di decreto-legge, il provvedimento dovrà essere convertito entro sessanta giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Il dibattito parlamentare si preannuncia acceso soprattutto sulle modalità di selezione delle aree edificabili e sulle deroghe agli strumenti urbanistici comunali, considerate da alcuni un rischio per la pianificazione del territorio.

Le opposizioni hanno già annunciato emendamenti per rafforzare la quota di edilizia pubblica rispetto a quella privata convenzionata, mentre i costruttori chiedono maggiori certezze sulla durata dei vincoli e sulle procedure autorizzative.

Cosa cambia per chi cerca casa

I primi bandi regionali sono attesi tra l’autunno 2026 e l’inizio del 2027. Chi è interessato dovrebbe iniziare a monitorare i siti delle Regioni di residenza e degli enti gestori ERP, oltre ai portali dei principali operatori immobiliari che parteciperanno alle gare.

Attenzione però: gli alloggi in convenzionata non sono case popolari. Si paga, anche se a prezzo calmierato, e si accede tramite graduatoria con requisiti reddituali specifici. Non sono previste assegnazioni gratuite né canoni simbolici come quelli dell’ERP tradizionale.

Cosa fare adesso

Per chi sta valutando un acquisto immobiliare nei prossimi mesi, vale la pena attendere i bandi del Piano Casa prima di decidere, soprattutto se rientra nei parametri ISEE della fascia grigia. Nel frattempo, è utile fare ordine sulla propria posizione patrimoniale: una visura catastale per codice fiscale permette di avere il quadro completo degli immobili intestati, requisito spesso richiesto per dimostrare di non possedere altre abitazioni idonee. Per chi invece vende un immobile gravato da convenzione precedente, conviene verificare con anticipo i vincoli residui, evitando spiacevoli sorprese al momento del rogito.